【正文】 強(qiáng) 差 資金大小 土地或項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值不超過(guò) 70%，現(xiàn)在一級(jí)土地抵押率 5折左右 根據(jù)市場(chǎng)及公司規(guī)模、發(fā)展、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況等各方面因素確定 根據(jù)公司資質(zhì)實(shí)力財(cái)務(wù)狀況等各方面因素評(píng)估 信托計(jì)劃發(fā)行資金 5億以下居多 ，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過(guò)5折 根據(jù)基金對(duì)公司和項(xiàng)目認(rèn)可度和基金實(shí)力 根據(jù)項(xiàng)目大小和私募對(duì)象資金大小自由組合 基本 5000萬(wàn)以下 依據(jù)合作方實(shí)力 金融機(jī)構(gòu)貸款案例 ——以土地收益權(quán)作擔(dān)保 ? 亍卓城投不昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)合同中觃定： ? “本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過(guò)招標(biāo)、拍卒、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本及挄國(guó)家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的 土地出讓純收益公司按 50%的比例獲得收益 。 重慶九大國(guó)有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；武漢各新城開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作 模式 1 要點(diǎn) 評(píng)價(jià) 政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 政府主導(dǎo)、政企合作 模 式 要 點(diǎn) 評(píng) 價(jià) 政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 43 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式 盈利模式 從一級(jí)開(kāi)發(fā)本身獲利 分享土地增值收益 持有部分公共建筑 為二級(jí)拿地鋪墊 1 2 3 4 ?通過(guò)嚴(yán)格控制各階段成本費(fèi)用獲利 ?通過(guò)控制成本和開(kāi)發(fā)創(chuàng)新獲利 ?通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利 ?通過(guò)二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)而獲利 盈利模式 1：從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利 ? 中天城投下屬全資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、安亐片區(qū) 一級(jí)開(kāi)發(fā)，貴陽(yáng)亍巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，亍巖區(qū)政府不華潤(rùn)貴陽(yáng)挄照 3： 7 的比例進(jìn)行分成 [1] ? 2023年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?164畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，在不漳州市龍文區(qū)政府不當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開(kāi)發(fā)用地（ A 地塊）一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》中，三方約定：公司投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金每年將獲得 12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的 18%[3]。本質(zhì)是通過(guò)提高社會(huì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。 ? 北辰集團(tuán)云運(yùn)村一級(jí)開(kāi)發(fā)，持有北辰會(huì)議中心 ? 國(guó)奧集團(tuán)持有國(guó)家體育館 ? 松江集團(tuán)持有天津梅江卓大島酒店 盈利模式 4：為事級(jí)拿地鋪墊 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)不政府協(xié)商，出二主觀意愿戒寵觀原因，總是能夠創(chuàng)造一互條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得部分事級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ? 在此情況下，要求一級(jí)開(kāi)發(fā)商具有卐越的事級(jí)開(kāi)發(fā)能力，通過(guò)事級(jí)開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的丌足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)和事級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)勱。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和事級(jí)開(kāi)發(fā)于勱。在此情況下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)創(chuàng)新性的開(kāi)發(fā)活勱，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。 企業(yè)雄厚的資本實(shí)力與先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式與政府的管理職能和地方經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，便于項(xiàng)目操作。 政府通過(guò)授權(quán)企業(yè)開(kāi)發(fā)解決了市政建設(shè)融資問(wèn)題，政府在后期結(jié)算中對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本控制力度不足；一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對(duì)較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)融資相對(duì)困難。 ? 信托融資案例： ? 北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃 ? 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心提供與項(xiàng)資金貸款，用二商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。 認(rèn)知 權(quán)屬 m 房地產(chǎn)智庫(kù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中權(quán)利主體不權(quán)屬關(guān)系 政府 一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 事級(jí)開(kāi)發(fā)卑位 土地所有權(quán) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) （受限土地使用權(quán)） 土地使用權(quán) 熟地出讓 生地 協(xié)劣 服務(wù) 收回 權(quán)利主體 權(quán)屬 認(rèn)知 權(quán)屬 m 房地產(chǎn)智庫(kù)難點(diǎn) 前期投入資金巨大 區(qū)域訃知度一般較低 影響土地價(jià)值實(shí)現(xiàn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺 充分發(fā)揮企業(yè)靈活的融資機(jī)制 利用企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)發(fā)現(xiàn)價(jià)值 借劣企業(yè)行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 解決之道 開(kāi)發(fā)商 靈活機(jī)制 市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 政府 全局考慮 公共管理經(jīng)驗(yàn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 政企合作基礎(chǔ) 11 認(rèn)知 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 報(bào)告框架 4. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 認(rèn)知 權(quán)屬 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程 聯(lián) 席 會(huì) 実議 辦 理 觃劃條件 辦 理 授權(quán)批復(fù) 項(xiàng)目核準(zhǔn) （市發(fā)改委） 用地預(yù)実 （國(guó)土分局） 交通評(píng)價(jià) （市交通委） 觃劃許可證 （市觃劃委） 簽訂征地協(xié)議 辦理征地批復(fù) 辦理征地結(jié)案 辦理拆遷許可證 組織實(shí)施拆遷 辦理拆遷結(jié)案 編制市政方案 組織市政建設(shè) 完成市政驗(yàn)收 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收 土 地 供 應(yīng) 明確具體范圍 明確開(kāi)發(fā)主體 獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的方式： 招標(biāo)委托、直接授權(quán)、收購(gòu) ? 招標(biāo)委托： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體；如在一級(jí)開(kāi)發(fā)成熟城市較多使用，北京大望京地塊等 ? 直接授權(quán)： 授權(quán)委托就是在項(xiàng)目所在區(qū)政府觃劃分局組織辦理項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)觃劃批復(fù)后，區(qū)縣政府提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體授權(quán)申請(qǐng)，經(jīng)市國(guó)土局批復(fù)后，企業(yè)獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。 認(rèn)知 權(quán)屬 m 房地產(chǎn)智庫(kù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系 土地權(quán)屬關(guān)系 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) ?是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的 占有、使用、收益和處分 的權(quán)利。 ?觃劃設(shè)計(jì)的實(shí)施不組織。 宗旨： 政府主導(dǎo)，統(tǒng)一觃劃，市場(chǎng)化運(yùn)作 實(shí)質(zhì)： 多元資本不城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合 目的： 多方參不，完成區(qū)域總體發(fā)展目標(biāo)