【正文】 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。目前 ， 除了安徽省蚌埠市的濱湖核心區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正在運(yùn)作外 ， 尚沒(méi)有一個(gè)成功開(kāi)發(fā)的案例 。 六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的識(shí)別 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 設(shè)置苛刻的出讓條件 ， 干擾其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的客觀判斷 ， 使其不敢貿(mào)然參與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 。 而 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 》 規(guī)定 ， 任何地區(qū) 、 部門和單位都不得以 “ 招商引資 ” 、 “ 舊城改造 ” 、 “ 國(guó)有企業(yè)改制 ” 等各種名義減免土地出讓收入 ， 實(shí)行 “ 零地價(jià) ” 、 “ 負(fù)地價(jià) ” ， 或者以土地?fù)Q項(xiàng)目 、 先征后返 、 補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入 。 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的作用 （ 1） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本直接決定了項(xiàng)目的成敗 。 中標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金 、辦理前期手續(xù)并組織具體實(shí)施 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) （ 1） 資金密集 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)因?yàn)橐话汩_(kāi)發(fā)規(guī)模較大 ， 因此需要巨額的征地 /拆遷費(fèi)用 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ， 資金需求往往達(dá)到幾億元至幾十億元 。 在 2023年國(guó)家經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛政策出臺(tái)之前 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)土地開(kāi)發(fā) 、 房屋建設(shè)合二為一的過(guò)程 ， 只有在規(guī)模較大的舊城改造項(xiàng)目中 ， 地方政府為了綜合環(huán)境治理 ， 委托或?qū)ｉT成立一家地產(chǎn)公司 ， 對(duì)指定區(qū)域進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè) 。 一、什么叫土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程 （ 1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng) （ 2）列入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 （ 3）評(píng)審一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案，確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 （ 4）簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議 （ 5）編制項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)、交通 /環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告、概念 規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 6）用地預(yù)審 一、什么叫土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程 （ 7） 向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃意見(jiàn) （ 8） 取得環(huán)境影響批復(fù) 、 交通影響評(píng)價(jià)批復(fù) （ 9） 文物 /考古 、 礦產(chǎn) 、 地質(zhì)災(zāi)害勘探及批復(fù) （ 10） 辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù) ， 如需要征詢文物 、 園林 、 市 政 、 商委 、 水務(wù)等部門的專業(yè)意見(jiàn) （ 11） 涉及農(nóng)村集體土地 ， 依法辦理征地手續(xù) （ 12） 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 一、什么叫土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程 （ 12）辦理拆遷許可證 （ 13）拆遷調(diào)查、拆遷評(píng)估、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議，啟動(dòng)拆遷 （ 14）市政方案咨詢、市政綜合方案設(shè)計(jì) （ 15）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （ 16）回遷安置房建設(shè) 一、什么叫土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程 （ 17）驗(yàn)收土地 （ 18）地價(jià)評(píng)估及一級(jí)開(kāi)發(fā)成本審計(jì) （ 19）確定出讓方式 （ 20）編制出讓文件，簽訂入市交易協(xié)議 （ 21）土地入市交易，收回開(kāi)發(fā)成本，獲取投資利 潤(rùn) 一、什么叫土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 1） 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快 ， 城市建設(shè)和發(fā)展迅速 ，迫切需要新型的土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)模式 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程及方向 第二階段 ， 成長(zhǎng)期 （ 19992023年 ） 但在這個(gè)時(shí)期 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司主要是通過(guò)政府劃撥等形式來(lái)取得土地 ， 雖然針對(duì)性和專業(yè)性比較強(qiáng) ，但是缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 由于土地屬于稀缺資源 ， 市場(chǎng)需求較大且競(jìng)爭(zhēng)激烈， 因此土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本收益和浮動(dòng)收益是相對(duì)穩(wěn)定和具有保障的 。 （ 3） 固定利率上浮一定比例系數(shù) 如武漢給予信托發(fā)行單位固定利率 （ 取 5%） +發(fā)行信托相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （ 1） 前期費(fèi)用 包括可行性研究費(fèi)用 、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 、 交通 /環(huán)境 /文物 /園林 /地質(zhì)災(zāi)害 /礦產(chǎn)資源評(píng)估費(fèi)用 、 地價(jià)評(píng)估費(fèi)用、 一級(jí)開(kāi)發(fā)成本審計(jì)費(fèi)用 、 招標(biāo)代理 /服務(wù)費(fèi)用 、 入市交易費(fèi)用等 。 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)一般分為兩種情況：一種是總體規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)；一種是用地規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 。 對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn) 企業(yè) ， 可以一方面成立一個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 ， 同時(shí)注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， 甚至一套人馬可以同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)公司 ， 利用一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)和便利條件 ， 以另一個(gè)公司的名義取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) 。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)攻守兼?zhèn)?。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 五 、 充分發(fā)揮央企優(yōu)勢(shì) ， 和各級(jí)各地政府資源對(duì)接 ，做好政府公關(guān) ， 以高姿態(tài)介入地方一級(jí)土地開(kāi)發(fā) ， 從較高層面拓展運(yùn)營(yíng) 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見(jiàn)方式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 通過(guò)虛增土地成本 、 設(shè)置遺留問(wèn)題等方式阻退其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) ， 取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) 。 因此 ， 土地一家開(kāi)發(fā)也面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 其中除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本外 ， 其它價(jià)格均由政府部門認(rèn)定 ， 對(duì)土地交易價(jià)格的影響程度較小 。 但是 ， 由于國(guó)家對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益回報(bào)并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范 ， 因此目前全國(guó)各地對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式不盡相同 ， 呈現(xiàn)多樣化的格局 ， 現(xiàn)總結(jié)以下六種主要模式： 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式 （ 1） 基本收益 （ 固定收益 ）