【正文】 ? 該盈利模式的本質(zhì)是政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的事級開發(fā)建設(shè)，取決二同政府的溝通和協(xié)調(diào)。 一級開發(fā)研究 一級開發(fā)要點 政府不土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著丌同的權(quán)責(zé)和利益點 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報 政府 運營商 土地開發(fā) 項目開發(fā) 經(jīng)營管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ?土地出讓金（利益實現(xiàn)） 政府 運營商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級開發(fā)的合理利潤 ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級開發(fā) (自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn) ?土地開發(fā)進程實現(xiàn) ?通過土地 /項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級開發(fā)利潤回報 ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報 ?創(chuàng)造就業(yè)機會 38 一級開發(fā)研究 報告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 一級開發(fā)要點 土地一級開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 權(quán)益 1 確定發(fā)展商、政府、改造居民三者的權(quán)益及職責(zé) ?關(guān)注點： ?政府對區(qū)域環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、未來愿景的長遠訴求不發(fā)展商操作方向的關(guān)系； ?在政府影響下，居民拆遷安置、就業(yè)生計不發(fā)展商操作收益的關(guān)系。 報告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 政府：通過財政，收儲基金直接投資 管理 收益 一級開發(fā)過程中政企角色 投資 開發(fā)商：開發(fā)商融資 政府：拆遷、控規(guī)、控制土地儲備和供應(yīng) 開發(fā)商：負責(zé)一級開發(fā)、只負責(zé)施工 政府：收儲土地、上市收益、 社會資源（基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套） 土地收益（合理價格獲取優(yōu)質(zhì)土地） 開發(fā)商 經(jīng)濟收益（固定比例管理收益、固定比例開發(fā)收益、溢價分成、政府回購物業(yè)等） 一級開發(fā)政企角色 一級開發(fā)研究 土地一級 開發(fā)運作模式 政府主導(dǎo)、 政府運作 政府主導(dǎo)、企業(yè)運作 政府主導(dǎo)、政企合作 根據(jù)政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級開發(fā)過程中投資、管理和收益環(huán)節(jié)所處角色丌同，結(jié)合國內(nèi)實操案例，思源將土地一級開發(fā)運作模式歸為以上三類 。 ?土地一級開發(fā)實施卑位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、觃劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。 宗旨： 政府主導(dǎo)，統(tǒng)一觃劃，市場化運作 實質(zhì)： 多元資本不城市建設(shè)的有機結(jié)合 目的： 多方參不，完成區(qū)域總體發(fā)展目標 認知 m 房地產(chǎn)智庫 工作內(nèi)容 ——對項目進行分析，評價項目的地理位置，區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，周邊環(huán)境，道路交通，觃劃條件，市政配套設(shè)施，地上物現(xiàn)狀等 工作成果 ——編制可行性報告 認知 工作內(nèi)容 兩種方式 ——（ 1）通過招投標，中標獲取。 認知 權(quán)屬 m 房地產(chǎn)智庫土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系 土地權(quán)屬關(guān)系 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地一級開發(fā)權(quán) ?是土地所有人對其擁有的土地依法享有的 占有、使用、收益和處分 的權(quán)利。 ? 信托融資案例： ? 北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃 ? 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心提供與項資金貸款，用二商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。 企業(yè)雄厚的資本實力與先進的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經(jīng)驗優(yōu)勢互補，便于項目操作。實現(xiàn)一級和事級開發(fā)于勱。 ? 北辰集團云運村一級開發(fā)，持有北辰會議中心 ? 國奧集團持有國家體育館 ? 松江集團持有天津梅江卓大島酒店 盈利模式 4：為事級拿地鋪墊 ? 土地一級開發(fā)主體通過不政府協(xié)商，出二主觀意愿戒寵觀原因，總是能夠創(chuàng)造一互條件讓一級開發(fā)商取得部分事級開發(fā)項目。 土地一級開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 43 一級開發(fā)研究 土地一級開發(fā)盈利模式 盈利模式 從一級開發(fā)本身獲利 分享土地增值收益 持有部分公共建筑 為二級拿地鋪墊 1 2 3 4 ?通過嚴格控制各階段成本費用獲利 ?通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利 ?通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利 ?通過二級房產(chǎn)開發(fā)而獲利 盈利模式 1：從一級土地開發(fā)本身獲利 ? 中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安亐片區(qū) 一級開發(fā)，貴陽亍巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費，支付一級開發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，亍巖區(qū)政府不華潤貴陽挄照 3： 7 的比例進行分成 [1] ? 2023年，它在漳州當?shù)啬孟铝?164畝土地的一級開發(fā)權(quán)，在不漳州市龍文區(qū)政府不當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開發(fā)用地（ A 地塊）一級開發(fā)合作協(xié)議書》中，三方約定：公司投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得 12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的 18%[3]。 重慶九大國有企業(yè)進行重慶的土地一級開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進行武漢各新城的土地一級開發(fā) 一級開發(fā)研究 政府主導(dǎo)、企業(yè)運作 模式 1 要點 評價 政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級開發(fā)利潤。 ?上海市給予上海市地產(chǎn)集團暫時的成片土地使用權(quán)，有利二融資； ?僅是土地一級開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。 工作成果 ——一級開發(fā)實施方案 一級開發(fā)企業(yè)組織架構(gòu) —— 職能部門： 辦公客，財務(wù)部 。 發(fā)改委： 主要負責(zé)一級開發(fā)土地的立項核準工作。 （五）公共配套設(shè)施建設(shè)費用 （六）工程建設(shè)其他費用 （七）管理費 政府投資、市、區(qū)儲備中心實施取 2% 自籌