【正文】 （一）工作體系 5/16/2023 62 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 根據(jù)土地一級開發(fā)項目的綜合實施方案內(nèi)容，結(jié)合土地一級開發(fā)項目的特點，建立系統(tǒng)的、全過程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。 視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當計取一定比例。 比如：委托代建的項目還會發(fā)生 “代建工程管理費 ”等 。 這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分 ， 應在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃 ， 或修建性詳細規(guī)劃 ， 或初步設計圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應工程的估算指標 ， 或概算定額 ， 或預算定額測定 。其他土地附著物包括房屋 、 水井 、 道路 、 管線 、 水渠等建筑物 、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟作物等 。但相應的圖紙審查收費標準，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。 隨后 ， 國家計委 、 國家環(huán)境保護總局發(fā)布了 《 關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知 》 （ 計價格 ［ 2023］ 125號 ） 。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。 5/16/2023 13 （一）項目前期費用 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用 2023年 1月 7日國家計委 、 建設部以計價格 [2023]10號文發(fā)布了 《 工程勘察設計收費管理規(guī)定 》 ， 從 2023年 3月 1日起執(zhí)行 。 5/16/2023 18 （一）項目前期費用 工程設計費及施工圖審查費 工程設計費的測算可依據(jù) 2023年 1月 7日國家計委、建設部以計價格 [2023]10號文發(fā)布的《 工程勘察設計收費管理規(guī)定》 中的有關標準結(jié)合實際情況測定。 征地補償費包括土地補償費和安置補助費 。 應在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃， 或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。 5/16/2023 38 （六）工程建設其他費用 項目后評價費用 指在土地一級開發(fā)工作完成后 ， 由土地一級開發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益 、 社會效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正 、 客觀的評價 。 5/16/2023 43 （十）應納稅費 土地一級開發(fā)涉及的應納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、進口設備關稅等，所得稅。 （一）工作體系 5/16/2023 60 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 專家體系：是項目成本管理的強力支持，權威性指導意見對項目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。以下是成本管理和控制的幾個關鍵環(huán)節(jié)： （三）關鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 65 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 審慎分析項目前期可研 審慎研究和確定規(guī)劃、設計方案 抓好綜合策劃 (或?qū)嵤?)方案的編制和研究 正確選擇設計、施工、監(jiān)理和材料設備供應單位 合理安排項目實施的工期、進度、時序 推行第一責任人制度 引進戰(zhàn)略合作伙伴 引進專業(yè)化的合作團隊 加強成本目標管理 （三）關鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 66 結(jié) 束 語 不同的土地一級開發(fā)項目 ， 開發(fā)范疇及具體建設內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦不同 ， 因此項目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至會相差很大 。 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 該費用應根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進行核算 。 5/16/2023 33 （六）工程建設其他費用 包括： 1. 工程監(jiān)理費 2. 竣工圖編制費 3. 建設期區(qū)域管理費用 4. 項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用 5. 項目后評價費用 6. 其他 5/16/2023 34 （六）工程建設其他費用 工程監(jiān)理費 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法 》 (京價收 1996第 043號 )， 規(guī)定：實行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取 ， 用插入法計算 。 征地補償費最低保護標準應當根據(jù)社會 、 經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整 。 招標代理服務收費速查表 5/16/2023 20 （一）項目前期費用 工程保險費 建設部和中國保險監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關于推進建設工程質(zhì)量保險工作的意見 》 建質(zhì) [2023]133號 ， 指出： “建設工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術風險 、 落實質(zhì)量責任的一系列保險產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險 、 安裝工程一切險 、 工程質(zhì)量保證保險和相關職業(yè)責任保險等 。 規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價 ， 并按照 《北京市建設項目交通影響評價準則和要求 》 編制咨詢報告。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。 由項目前期費用 、 征地拆遷補償費用 、 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 、 公共配套設施建設費用 、 工程建設其他費用 、管理費 、 財務費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設施移交前的管理費用等構(gòu)成 。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 9 二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用 （ 六 ） 工程建設其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務費用 （ 九 ） 銷售費用 （ 十 ） 應納稅費 （ 十一 ） 不可預見費 5/16/2023 10 三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù) （ 一 ） 項目前期費用 1. 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 2. 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用