【正文】 通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同一級開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級開發(fā)合同。（2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門對項(xiàng)目建議書的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)檔)。有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。提前搬家獎勵費(fèi)提前搬家獎勵費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費(fèi)。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。取得劃撥用地批準(zhǔn)劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。工程進(jìn)度計(jì)劃。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進(jìn)行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 政府主管部門：市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）所需文件資料：一級開發(fā)申請書（原件蓋章1份）；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章2份）；法定代表人證明書（原件蓋章2份）；法定代表人身份證（復(fù)印件2份）；授權(quán)委托書（原件2份）；代理人身份證（復(fù)印件2份）；該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 1：2000或1：500地形圖（原件2份）；無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說明（原件蓋章2份）；1國有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；1原土地方同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；1項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；1演示文稿（電子版）；1其他資料。所需文件資料：申請書；《規(guī)劃意見書》及附圖；釘柱測量成果報告書；一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；征地補(bǔ)償安置協(xié)議書；一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；補(bǔ)充耕地位置圖；地質(zhì)災(zāi)害危險性認(rèn)定書（通過預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；建設(shè)項(xiàng)目總平面圖或線形工程平面圖；1一書四方案（用地項(xiàng)目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）；1（占）地情況調(diào)查表；1建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；1是否占壓礦床證明（通過預(yù)審的免交，分批次的免交）；1土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。1地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對本項(xiàng)目的影響；1圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；1軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機(jī)場等情形時，應(yīng)符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)； 所需文件資料：并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請登記表》。程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，預(yù)計(jì)2006年下半年開始，將逐漸開始實(shí)施通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。如今年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進(jìn)行公示。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；規(guī)劃意見書及附圖；避讓保護(hù)古樹名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。對環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 辦理時間：報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序十三：組織驗(yàn)收，評估土地成本 政府主管部門： 市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：一級開發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評估單位就土地開發(fā)成本及土地市場價格進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)；市國土局組織有關(guān)部門對土地一級開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；市國土局內(nèi)部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審；市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。申請報告項(xiàng)目基本情況介紹：主要分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用地需求情況、資金投入情況、原來用地情況、如果需要改變土地利用總體規(guī)劃的、說明是否納入能源利用計(jì)劃； 擬選址情況：選址方案、選址的充分性和必要性說明；用地總規(guī)：用地面積、總建筑面積、各個功能用地的面積及建筑面積情況； 用地類型：宗地的用地現(xiàn)狀屬性說明（建設(shè)用地還是農(nóng)地、耕地）； 耕地補(bǔ)充登記初步方案：針對占用耕地的項(xiàng)目，如果不占耕地的可以不需要。確定實(shí)施規(guī)劃方案開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。、交付土地出讓金 2領(lǐng)取臨時國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證按合同的約定支付余款。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計(jì)算。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)2拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)模础墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。補(bǔ)償期限最長不得超過18 個月。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）對于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設(shè)意見。辦理時間：區(qū)縣發(fā)改委20個工作日，市發(fā)改委20個工作日1土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目相同下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。總是，必須以按照預(yù)期方向控制開發(fā)總成本來安排所有成本項(xiàng)目的支持方式、內(nèi)容、時間、附加條件等，盡可能實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)利潤，同時也是保證了二級開發(fā)的取得。對于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定入市交易底價，具體步驟如下：市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價評審委員會進(jìn)行審議；市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價，特殊情況與市發(fā)改委共同報市政府批準(zhǔn)。審查標(biāo)準(zhǔn)：符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；符合國家產(chǎn)業(yè)政策；符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開發(fā)成本）開發(fā)商分配比例。據(jù)實(shí)支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問題。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費(fèi)用。對在劃撥國有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實(shí)地勘察，查明土地狀況。1辦理戶口凍結(jié) 1暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請。確定補(bǔ)償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。土地前期開發(fā)申請?jiān)恋厮姓呋蚴褂谜咴谡鞯脜^(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。八、直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖2）當(dāng)前，土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺，由企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)項(xiàng)目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。辦理時間： 20個工作日程序九：辦理土地一級項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn) 政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請）。程序七: 辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）環(huán)境評價文件包括三類：環(huán)境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響報告表，適用于其他項(xiàng)目。程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）主要工作內(nèi)容：原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請（危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請）；市國土局在進(jìn)行一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)編制一級開發(fā)實(shí)施方案；市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。四、一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；委托人委托交易市場進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。第一篇：北京土地一級開發(fā)流程程序北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程 目 錄一、土地一級開發(fā)的概念 3二、土地一級開發(fā)的實(shí)施方式 3三、土地一級開發(fā)成本和收益 4 四、一級開發(fā)的土地范圍 4 五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 4 六、一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容 5七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）6 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 6 程序二：確定一級開發(fā)單位 6 程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序四：辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序五: 辦理古