【正文】 如待開發(fā)土地在開發(fā)周期內(nèi)短期使用的收益，開發(fā)貸款在開發(fā)周期內(nèi)合理運(yùn)轉(zhuǎn)。總是，必須以按照預(yù)期方向控制開發(fā)總成本來安排所有成本項(xiàng)目的支持方式、內(nèi)容、時間、附加條件等，盡可能實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)利潤，同時也是保證了二級開發(fā)的取得。要做好對一級開發(fā)的成本的掌握與利用，就要認(rèn)真理解土地儲備開發(fā)成本構(gòu)成各項(xiàng)目的內(nèi)涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計(jì)劃和安排開發(fā)總成本。開發(fā)商可以有兩種方式進(jìn)入一級開發(fā)市場，前一種主發(fā)生時，就會出現(xiàn)前期投入很大但二級開發(fā)很難取得，而一級開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)期要求的被動局面。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。對于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。同時必須加強(qiáng)對當(dāng)前發(fā)展形式的分析與評估，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有所評判，對政策進(jìn)一步完善的方向有所把握，畢竟開發(fā)商的身份只是一個協(xié)助實(shí)施者，并非是土地一級開發(fā)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必須參與主體。這個規(guī)定為開發(fā)商參與土地一級開發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級開發(fā)有了政策層面的保證。程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目相同下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。九、符合458號文的一級開發(fā)項(xiàng)目程序根據(jù)市國土局《關(guān)于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關(guān)政策的前提下，準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，使土地達(dá)到入市交易條件：（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項(xiàng)目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)檔,且到2004年8月31日至少有一個檔依然有效的用地；（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項(xiàng)目用地；（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目用地。程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 政府主管部門：擬進(jìn)行一級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預(yù)審申請，經(jīng)同意后，開發(fā)單位再將材料上報到市國土局市場處。具體如下： 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目授權(quán)委托書（原件2份）；代理人身份證（復(fù)印件2份）；該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 1：2000或1：500地形圖（原件2份）；無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說明（原件蓋章2份）；1國有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；1原土地方同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；1項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；1演示文稿（電子版）；1其它數(shù)據(jù)。今后土地供應(yīng)計(jì)劃和儲備開發(fā)計(jì)劃完善后，預(yù)計(jì)此步驟可省去。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定入市交易底價，具體步驟如下：市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價評審委員會進(jìn)行審議；市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價，特殊情況與市發(fā)改委共同報市政府批準(zhǔn)。辦理時間： 30個工作日程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 政府主管部門：市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫，依據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。辦理時間：區(qū)縣發(fā)改委20個工作日，市發(fā)改委20個工作日1土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。（2）無線電主管部門對產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見；（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見；所需文件資料：申請書；用地說明書；地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；平面設(shè)計(jì)圖1份；環(huán)評、交評審批意見；地區(qū)布局合理；主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷；未影響我國經(jīng)濟(jì)安全；合理開發(fā)并有效利用了資源；生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；未對公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件；1項(xiàng)目申報單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個人）的用地權(quán)屬文件。程序八:辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)體審查（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；1離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB188712002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB870288）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。審查標(biāo)準(zhǔn)：符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；符合國家產(chǎn)業(yè)政策；符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；規(guī)劃意見書及附圖；避讓保護(hù)古樹名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。每株古樹名木只填一格。程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）對于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設(shè)意見。對于可以獨(dú)立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨(dú)立出讓的市國土局在進(jìn)行一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；、市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)編制一級開發(fā)實(shí)施方案；市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進(jìn)行公示。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)檔。一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需六、一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。第四篇：土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程 土地一級開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。同時，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（6）約定成立項(xiàng)目公司開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項(xiàng)目風(fēng)險，避免連鎖反應(yīng)。C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。實(shí)踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開發(fā)成本）開發(fā)商分配比例。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計(jì)算投資收益。（5）約定收益分配方式對開發(fā)商來說，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。但須注意的是，開發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。（4）約定土地開發(fā)成本的組成土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。對于該等風(fēng)險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風(fēng)險。據(jù)實(shí)支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。簽約程序問題綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性開發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。（2）立項(xiàng)文件的合法性開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問題。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題項(xiàng)目合法性問題對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項(xiàng)目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項(xiàng)目是否合法。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。補(bǔ)償期限最長不得超過18 個月。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般由拆遷人自行制定獎勵標(biāo)準(zhǔn)。、搬家補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。、耕地開墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費(fèi)用。1地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實(shí)施?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。出讓土地預(yù)訂金根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。、地價評估費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) 城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。土地閑置費(fèi)按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。對在劃撥國有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。根據(jù)國家財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償