【正文】 銷售費用 （ 十 ） 應納稅費 （ 十一 ） 不可預見費 5/16/2023 10 三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據 （ 一 ） 項目前期費用 1. 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 2. 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用 4. 環(huán)境影響評價分析費用 5. 交通影響評價分析費用 6. 地震影響評價分析費用 7. 地價評估費用 8. 工程設計費及施工圖審查費 9. 招標代理費 、 招標服務費 10. 工程保險費 5/16/2023 11 （一）項目前期費用 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 → 測算標準可參考 1999年 9月 10日國家計委制定的計價格 ［ 1999］ 1283號 《 建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 》 及 北京市物價局 、 北京市計劃委員會京價 （ 房 ） 字 ［ 1999］ 第 487號文 《 關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知 》 中的有關計價標準 。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據。 由項目前期費用 、 征地拆遷補償費用 、 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 、 公共配套設施建設費用 、 工程建設其他費用 、管理費 、 財務費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設施移交前的管理費用等構成 。 5/16/2023 5 ? 土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。 ◆ 立項報告 、 可研報告的編制費 ◆ 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 ◆ 項目前期的各種工程咨詢費 5/16/2023 12 （一）項目前期費用 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用 → 2023年國家計委 《 關于放開和下放部分商品和服務價格的通知 》 （ 計價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設部 、 國家物價局聯合頒布的 《 城市規(guī)劃設計計費標準 》 ， 放開了規(guī)劃設計市場 。 規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價 ， 并按照 《北京市建設項目交通影響評價準則和要求 》 編制咨詢報告。 凡具備土地估價資格并經土地 、 物價部門確認的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對土地價格進行評估， 并按本通知的規(guī)定收取土地評估費 。 招標代理服務收費速查表 5/16/2023 20 （一）項目前期費用 工程保險費 建設部和中國保險監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關于推進建設工程質量保險工作的意見 》 建質 [2023]133號 ， 指出： “建設工程質量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質量缺陷引起的經濟責任的方式 ， 它由能夠轉移工程技術風險 、 落實質量責任的一系列保險產品組成 ， 包括建筑工程一切險 、 安裝工程一切險 、 工程質量保證保險和相關職業(yè)責任保險等 。 5/16/2023 21 （二）征地、拆遷費用 包括： 征地補償費用 拆遷補償費用 房屋拆遷評估費 、 拆遷服務費 拆除工程費用 古樹保護及文物古建修護 、 還建費用 其它 5/16/2023 22 （二）征地、拆遷費用 征地補償費用 ? 根據土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質相應發(fā)生不同的征地費用 。 征地補償費最低保護標準應當根據社會 、 經濟發(fā)展水平適時調整 。 5/16/2023 29 （三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 包括： 1. 場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水 、 供電設施、 臨時道路的鋪設及維護費用 2. 區(qū)域內永久性道路 、 橋梁建設費用 3. 市政管線建設費用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場站建設費用 (包括雨水泵房 、 燃氣調壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設施等 ， 其建設費用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設施建設費用 (區(qū)域內的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標識指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉運站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) 5/16/2023 30 （三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎設施建設費用。 5/16/2023 33 （六）工程建設其他費用 包括： 1. 工程監(jiān)理費 2. 竣工圖編制費 3. 建設期區(qū)域管理費用 4. 項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用 5. 項目后評價費用 6. 其他 5/16/2023 34 （六）工程建設其他費用 工程監(jiān)理費 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法 》 (京價收 1996第 043號 )， 規(guī)定：實行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取 ， 用插入法計算 。 為此 ， 土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費 。 該費用應根據項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進行核算 。 這就需要企業(yè)根據自己項目的土地出讓計劃分別測算 。 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 （一）工作體系 5/16/2023 59 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 操作體系：是成本管理和控制的基礎層面，具體由各項目部的成本管理人員落實，是成本管理和控制的具體化和實施控制載體。以下是成本管理和控制的幾個關鍵環(huán)節(jié)： （三）關鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 65 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 審慎分析項目前期可研 審慎研究和確定規(guī)劃、設計方案 抓好綜合策劃 (或實施 )方案的編制和研究 正確