【正文】 。政府主管部門：市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。（六）辦理規(guī)劃意見書政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標準：（1）實體審查①符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）；②新征（占）用地的建設(shè)項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復(fù)文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件)；③自有用地的建設(shè)項目，需有建設(shè)單位（個人）的用地權(quán)屬文件。（七）辦理土地一級項目立項核準政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項核準申請）。工作時限約為20個工作日。所需文件資料：（1）新增建設(shè)用地申請；（2）《規(guī)劃意見書》及附圖；（3）釘柱測量成果報告書；（4）一級開發(fā)項目立項核準文件；（5）征地補償安置協(xié)議書；（6）一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項目用地預(yù)審意見；（7）擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；（8）補充耕地位置圖；（9）地質(zhì)災(zāi)害危險性認定書（通過預(yù)審的項目免交，分批次的項目免交）；（10）建設(shè)項目總平面圖或線形工程平面圖；（11）一書四方案（用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）；（12）（占）地情況調(diào)查表；（13）建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；（14）是否占壓礦床證明（通過預(yù)審的免交，分批次的免交）；（15）土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。（九）實施征收拆遷國有土地征收（1）適用范圍: 依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。②發(fā)布暫停公告對符合房屋征收條件的建設(shè)項目，區(qū)、縣房屋征收部門自收到區(qū)、縣人民政府的確認意見后5個工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不當(dāng)增加部分不予補償。④完成前期事務(wù)性工作對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。被征收人有意見的，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。⑦征收補償資金管理在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋征收與補償資金專用帳戶，明確征收項目補償資金的總額、來源，按照房屋征收與補償方案確定的項目進度將補償資金撥付到專用賬戶上，按規(guī)定使用。⑨做出征收補償決定，當(dāng)事人可提出復(fù)議或訴訟房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府對被征收人給 予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。（2）政府主管部門及職能：①各區(qū)縣人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)舊城改建房屋征收與補償工作，組織相關(guān)部門對征收補償方案論證，作出房屋征收決定、補償決定。（3）基本流程 ① 編制計劃區(qū)縣人民政府組織項目建設(shè)單位及相關(guān)部門對本行政區(qū)域內(nèi)舊城區(qū)房屋破損程度和改建難易程度進行調(diào)查，編制轄區(qū)內(nèi)舊城改建計劃，并將編制完成的舊城區(qū)改建計劃上報市重大項目建設(shè)指揮部辦公室組織聯(lián)合審查。③ 改建征詢舊城區(qū)改建計劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。發(fā)展改革部門出具投資任務(wù)書作為項目批準文件、規(guī)劃部門出具項目規(guī)劃意見、國土資源部門出具項目土地預(yù)審意見。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)公布。多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補償方案的，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織由產(chǎn)權(quán)人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補償協(xié)議期限內(nèi)未達到生效比例的，征收工作終止。征收評估價格與預(yù)簽征收補償協(xié)議評估價格出現(xiàn)差異的,按照“就高不就低”的原則處理。已取得拆遷許可證或集體土地需要拆遷的項目由于《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）于2010年1月21日起實施。對于已取得拆遷許可證的項目及集體土地上的拆遷項目，其辦理拆遷許可證的政府主管部門及所需文件資料如下：（1）政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科（2）辦理拆遷許可證所需文件資料： ① 申請書；② 《規(guī)劃意見書》及附圖；③ 一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項目用地預(yù)審意見； ④ 一級開發(fā)項目立項核準文件； ⑤ 拆遷實施方案；⑥ 安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件； ⑦ 其他材料。在辦理征地和拆遷工作的同時，中標單位可辦理市政建設(shè)方案，完成市政項目綜合，取得市政綜合管線圖。（十二）納入土地儲備庫或直接入市交易（1）政府主管部門： 市國土局會同有關(guān)部門（2）主要工作內(nèi)容：完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫，依據(jù)年度土地供應(yīng)計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。⑤ 由市土地儲備中心編制招標（或掛牌）出讓方案，組織編寫招標（或掛牌）文件，報市國土局審批后由原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)主體與市儲備中心簽定入市交易協(xié)議。由市土地儲備中心編制招標（或掛牌）出讓方案，組織編寫招標（或掛牌）文件，報市國土局審批后由原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)主體與市儲備中心簽定入市交易協(xié)議，這一過程約需20天。土地開發(fā)項目預(yù)審市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 辦理相關(guān)用地手續(xù)土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手續(xù)。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。根據(jù)《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。這是一種貨幣補償形式。市政府批準征(占)地的批文。工程進度計劃。1審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。2強制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)。、劃撥用地申請的審核、報批根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。取得劃撥用地批準劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書》及撥地紅線圖。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務(wù)處理，同時應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。經(jīng)省人民政府批準，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。征地管理費、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準表》標準收取。涉及特殊苗木補償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標準，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。1耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執(zhí)行。提前搬家獎勵費提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。、房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實踐中，有些地方政府急于進行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標形式簽約。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負責(zé)承擔(dān)相關(guān)費用。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M用承擔(dān)方式。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費用。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進行二級開發(fā)。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式若開發(fā)商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關(guān)要點在合同中明確約定。對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標檔中提出方案，作為評標參考。有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機構(gòu)實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標條件；下達土地一級開發(fā)批復(fù)；簽訂土地一級開發(fā)合同。所需文件資料：北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項目投入使用前向利害關(guān)系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施。（2）新征（占）用地的建設(shè)項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)檔)。所需文件資料：由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機構(gòu)編制的項目申請報告一式5份（主要內(nèi)容包括：項目申報單位元情況，擬建項目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟和社會效果分析等）；一級開發(fā)批復(fù)；