【正文】 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算 一 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念 二 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 三 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù) 四 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念 ◆ 土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用 。 隨后 ， 國(guó)家計(jì)委 、 國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了 《 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知 》 計(jì)價(jià)格 [2023]125號(hào)文 。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后 ，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告 。 但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 國(guó)家沒有統(tǒng)一規(guī)定 。 但具體費(fèi)率 ，市場(chǎng)浮動(dòng)較大 ， 建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 → 按照上述管理辦法進(jìn)行房屋拆遷時(shí) ， 需要對(duì)被拆遷房屋重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估的 ， 應(yīng)當(dāng)按照 關(guān)于發(fā)布 《 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京國(guó)土房管拆 [2023]808號(hào)文 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 ” （二）征地、拆遷費(fèi)用 4. 拆除工程費(fèi)用 → 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量 ， 并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運(yùn)輸 、 消納等因素進(jìn)行測(cè)算 。 這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分 ， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測(cè)定 。 不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積 、 基本狀況 、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后 ， 即基本明確每年需要多少保安 、 保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理 ， 需要做多少面積的臨時(shí)綠化 ， 整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等 ， 再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用 。例如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生 “ 代建工程管理費(fèi) ” ， 參 京發(fā)改 [2023]298號(hào)文關(guān)于印發(fā) 《 北京市政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法 （ 試行 ） 》 的通知 執(zhí)行 。 → 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案中開發(fā)進(jìn)度 、 時(shí)序的安排 ， 相應(yīng)地做出投資計(jì)劃 ， 繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖 ， 并據(jù)此相應(yīng)地計(jì)算預(yù)計(jì)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上闡述的是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù) 。 謝謝！ 謝謝 觀賞 WPS Office Make Presentation much more fun WPS官方微博 kingsoftwps 。 → 成本 測(cè)算報(bào)告編制包括： 1. 編制 測(cè)算表格； 2. 編制測(cè)算說明； 3. 編制測(cè)算分析。 → 目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售 ， 已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒 。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 這就造成在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完成后 ， 可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管 ， 對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā) ， 進(jìn)行運(yùn)營(yíng) 。 → 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測(cè)定 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 6. 其它 → 指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用 ， 如：新增城市用地費(fèi) 、 耕地開墾費(fèi) 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費(fèi) 、 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì) 、 支援重點(diǎn)工程費(fèi)等 ， 根據(jù)相關(guān)文件或地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 → 房屋拆遷評(píng)估：根據(jù) 《 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則 （ 暫行 ） 》 京國(guó)土房屋拆字 [2023]1234號(hào)文 進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算 。 → 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 2023年深圳地鐵項(xiàng)目中 ， 工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的 5‰， 可見目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的 。 ” （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 9. 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) → 原 國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā) 《 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法 》 的通知 計(jì)價(jià)格 [2023]1980號(hào) 文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 7. 地價(jià)評(píng)估費(fèi)用 → 1994年 12月 12日 ， 國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了 “ 關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知 ” ， 通知規(guī)定： “ 土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為 ， 評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照 ‘ 自愿委托 、 有償服務(wù) ’ 的原則與委托方簽訂合同 ， 開展評(píng)估服務(wù)工作 ， 收取合