【正文】 土地一級開發(fā)項目的成本測算 一 、 土地一級開發(fā)項目成本的概念 二 、 土地一級開發(fā)項目成本的構成 三 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù) 四 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念 ◆ 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內實施土地一級開發(fā)全過程的費用 。 隨后 ， 國家計委 、 國家環(huán)境保護總局發(fā)布了 《 關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知 》 計價格 [2023]125號文 。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后 ，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告 。 但相應的圖紙審查收費標準 ， 國家沒有統(tǒng)一規(guī)定 。 但具體費率 ，市場浮動較大 ， 建設工程一切險一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責任險按比例投保 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 → 按照上述管理辦法進行房屋拆遷時 ， 需要對被拆遷房屋重置成新價進行評估的 ， 應當按照 關于發(fā)布 《 北京市房屋重置成新價評估技術標準 》 的通知京國土房管拆 [2023]808號文 的標準執(zhí)行 。 ” （二）征地、拆遷費用 4. 拆除工程費用 → 拆除工程費用應按照工程實際需要估算拆除工程量 ， 并套用相關估算指標或概算定額 ， 充分考慮渣土運輸 、 消納等因素進行測算 。 這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分 ， 應在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃 ， 或修建性詳細規(guī)劃 ， 或初步設計圖紙 ， 或施工圖紙 ，參考相應工程的估算指標 ， 或概算定額 ， 或預算定額測定 。 不同的土地一級開發(fā)項目建設區(qū)域的面積 、 基本狀況 、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后 ， 即基本明確每年需要多少保安 、 保潔人員進行公共區(qū)域的管理 ， 需要做多少面積的臨時綠化 ， 整個區(qū)域的建設期幾年等 ， 再據(jù)以測算相應費用 。例如：委托代建的項目還會發(fā)生 “ 代建工程管理費 ” ， 參 京發(fā)改 [2023]298號文關于印發(fā) 《 北京市政府投資建設項目代建制管理辦法 （ 試行 ） 》 的通知 執(zhí)行 。 → 根據(jù)項目開發(fā)實施方案中開發(fā)進度 、 時序的安排 ， 相應地做出投資計劃 ， 繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖 ， 并據(jù)此相應地計算預計發(fā)生的財務費用 。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 以上闡述的是土地一級開發(fā)項目的成本構成及其測算的相關依據(jù) 。 謝謝！ 謝謝 觀賞 WPS Office Make Presentation much more fun WPS官方微博 kingsoftwps 。 → 成本 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 → 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售 ， 已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒 。 該費用應根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進行核算 。 這就造成在土地一級開發(fā)任務基本完成后 ， 可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管 ， 對有些項目還要從社會利益角度出發(fā) ， 進行運營 。 → 在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃 ， 或修建性詳細規(guī)劃 ， 或初步設計圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應工程的估算指標 ， 或概算定額 ， 或預算定額測定 。 （二）征地、拆遷費用 6. 其它 → 指根據(jù)國家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用 ， 如：新增城市用地費 、 耕地開墾費 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費 、 提前搬家獎勵 、 支援重點工程費等 ， 根據(jù)相關文件或地方規(guī)定的標準執(zhí)行 。 → 房屋拆遷評估：根據(jù) 《 北京市房屋拆遷評估規(guī)則 （ 暫行 ） 》 京國土房屋拆字 [2023]1234號文 進行房屋拆遷補償價計算 。 → 本市征地補償費實行最低保護標準制度 。 2023年深圳地鐵項目中 ， 工程質量險和運營初期的運營險合計也低至投保金額的 5‰， 可見目前保險業(yè)競爭是相當激烈的 。 ” （一）項目前期費用 9. 招標代理服務費 → 原 國家計委關于印發(fā) 《 招標代理服務收費管理暫行辦法 》 的通知 計價格 [2023]1980號 文中明確了招標代理服務收費標準。 （一）項目前期費用 7. 地價評估費用 → 1994年 12月 12日 ， 國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了 “ 關于土地價格評估收費的通知 ” ， 通知規(guī)定： “ 土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務收費行為 ， 評估機構要按照 ‘ 自愿委托 、 有償服務 ’ 的原則與委托方簽訂合同 ， 開展評估服務工作 ， 收取合