【正文】 靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將成為市場(chǎng)的主流，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過(guò)的市場(chǎng)的力量對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行整合。同時(shí)，實(shí)行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地域限制。對(duì)外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)，這必將促使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。(四)實(shí)施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開(kāi)發(fā)效率。土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善解決、土地的開(kāi)發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計(jì)劃地分配到位，開(kāi)發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計(jì)劃地做好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開(kāi)工了，大大縮短了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，有效控制了開(kāi)發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必然。(五)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。我國(guó)的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來(lái)越高，這是我國(guó)城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，也是大勢(shì)所趨。這標(biāo)志著我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上正在逐步與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家接軌。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國(guó)民待遇普遍實(shí)現(xiàn)，保證市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，保證統(tǒng)一、公開(kāi)、公正地實(shí)施各項(xiàng)法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開(kāi)、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來(lái)吸引投資。實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣，可以說(shuō)是一項(xiàng)重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時(shí)有利于境外資金的流入和國(guó)際化進(jìn)程的加快，這對(duì)北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國(guó)際化大都市具有非常重大的意義。問(wèn)題及解決（一）中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)土資源部和監(jiān)察部對(duì)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項(xiàng)執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓還有五個(gè)深層次的問(wèn)題尚待解決。1．經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套；2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項(xiàng)、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價(jià)3．有的地方不按規(guī)定公開(kāi)經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息或信息公開(kāi)不及時(shí)、不充分；4．有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問(wèn)題； 、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。以上五大類問(wèn)題涉及招拍掛制度建設(shè)過(guò)程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問(wèn)題，針對(duì)以上五大類問(wèn)題，提出完善招拍掛市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議如下。（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機(jī)制，確保交易的公正性 在上述五大類問(wèn)題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問(wèn)題是最嚴(yán)重的。一方面，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級(jí)地方政府習(xí)慣于通過(guò)行政指令的方式對(duì)土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過(guò)行政手段盲目干預(yù)土地市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過(guò)手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過(guò)行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價(jià)獲得土地、牟取超額利潤(rùn)，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強(qiáng)自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強(qiáng)透明與監(jiān)督的機(jī)制尤為重要。從宗地價(jià)格的評(píng)估到開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機(jī)制 對(duì)于每宗地的評(píng)選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)與掛牌的形式達(dá)到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國(guó)土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過(guò)程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開(kāi)。2．制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過(guò)快經(jīng)營(yíng)性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會(huì)引發(fā)土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的話題一直是新政策出臺(tái)后業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商與政府官員爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，因此在土地招拍掛交易的實(shí)施中注重控制對(duì)地價(jià)的大幅度波動(dòng)是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價(jià)收益的同時(shí)，也需考慮對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格市場(chǎng)的穩(wěn)定作用。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對(duì)中國(guó)其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價(jià)成交會(huì)增加政府的財(cái)政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長(zhǎng)期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價(jià)位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房?jī)r(jià)，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會(huì)的不安定；另一方面，高昂開(kāi)發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。在這種情況下，對(duì)進(jìn)行公開(kāi)招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價(jià)的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價(jià)。因此在確保國(guó)家利益的前提下，合理地評(píng)估宗地的標(biāo)底價(jià)格是保證土地市場(chǎng)活躍及穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格、防止土地價(jià)格的非理性上漲的重要的前期工作。3．選擇性地使用拍賣的交易方式土地拍賣是購(gòu)買今后開(kāi)發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開(kāi)發(fā)方案、及開(kāi)發(fā)方案的實(shí)施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進(jìn)宗地的成交，但對(duì)于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對(duì)于地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投?biāo)的形式選擇有能力的開(kāi)發(fā)商在政府開(kāi)發(fā)計(jì)劃及價(jià)格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲(chǔ)備與整理的力度，定期向市場(chǎng)公開(kāi)未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃。投資者充分了解市場(chǎng)的信息后，對(duì)投資的計(jì)劃和力度進(jìn)行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，防止出現(xiàn)在取得宗地開(kāi)發(fā)權(quán)后無(wú)力實(shí)施或脫延開(kāi)發(fā)計(jì)劃的被動(dòng)局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。政府對(duì)土地的長(zhǎng)期計(jì)劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，通過(guò)合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對(duì)稱情況下投機(jī)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展?？偨Y(jié)經(jīng)營(yíng)性土地的招拍掛出讓方式的建立對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國(guó)土地市場(chǎng)土地供應(yīng)長(zhǎng)期以來(lái)采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的城市土地市場(chǎng)還任重道遠(yuǎn)。本文通過(guò)回顧城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實(shí)際運(yùn)作中存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題對(duì)招拍掛出讓方式的完善提出了幾點(diǎn)看法，以期對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)的過(guò)程，必須根據(jù)土地市場(chǎng)的發(fā)展變化進(jìn)行調(diào)整。相信在土地市場(chǎng)的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來(lái)越規(guī)范完善，土地市場(chǎng)必將更加公平透明，進(jìn)而保證整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。（一）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價(jià)）在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。拍賣，即通過(guò)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)，即通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開(kāi) 拍賣委員會(huì)招標(biāo) 不公開(kāi) 招標(biāo)委員會(huì) 底價(jià)是否公公開(kāi)開(kāi)底價(jià)由誰(shuí)確委托人定是否設(shè)立獨(dú)立于委托人不需要 的集體決策組織 報(bào)價(jià)方式 報(bào)價(jià)次數(shù)設(shè)立拍賣委員會(huì) 設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)舉牌價(jià) 可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià) ≥2人填寫(xiě)投標(biāo)書(shū) 一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì) ≥2人 競(jìng)買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深點(diǎn) 發(fā)布報(bào)》刊登 圳商報(bào)》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會(huì)的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)，招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)主任，其余人員從土地交易市場(chǎng)專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。招標(biāo)委員會(huì)主要職責(zé)：審定招標(biāo)最低中標(biāo)價(jià)，審查投標(biāo)人資格，主持開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書(shū)。拍賣委員會(huì)職責(zé)：審定拍賣最低成交價(jià)，審查競(jìng)買人資格，指定拍賣主持人。第五篇：土地招拍掛主要一些流程土地招拍掛主要一些流程一、★前提一，該片土地是國(guó)有土地，如果不是需進(jìn)行土地報(bào)征（報(bào)征費(fèi)用政府先行墊支）取得省政府土地報(bào)征批次文件?！锴疤岫?，鄉(xiāng)鎮(zhèn)需有供地計(jì)劃。二、規(guī)劃局出具該片土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（此規(guī)劃條件建立在場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃基礎(chǔ)上），需進(jìn)行場(chǎng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃或者總規(guī)修編。三、中介公司評(píng)估該宗地值多少錢？為招拍掛最低價(jià)做參考。四、土地利用科取得拍賣計(jì)劃（供地計(jì)劃）。如果沒(méi)有計(jì)劃，要與國(guó)土局土地利用科聯(lián)系。文件彭府辦發(fā)〔2012〕20號(hào)文件五、拍賣之前應(yīng)該完成的事：農(nóng)民的土地費(fèi)用到位（含土地款、青苗費(fèi)、房屋拆遷等費(fèi)用）農(nóng)民社保到位場(chǎng)地平整（場(chǎng)平）●國(guó)土局批文（規(guī)劃科郭波）●規(guī)劃部門規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（余姜俊）●國(guó)土局土地利用科編制土地編號(hào)（田有權(quán)）●與國(guó)土局土地交易中心加強(qiáng)聯(lián)系（張科長(zhǎng)）●需上土管會(huì)通過(guò)該宗地是否適合招拍掛，到成都進(jìn)行招拍掛●關(guān)鍵該宗地拍賣成功（3家以上報(bào)名）