【正文】 施的土地一級開發(fā)整理項目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本。通知下發(fā)前已配置給市級國有投資公司的土地，繼續(xù)由原國有投資公司負責一級開發(fā)。即：市級土地儲備機構(gòu)已與市級國有投資公司簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同的項目，繼續(xù)由相關(guān)國有投資公司完成對應(yīng)項目的土地一級開發(fā)整理；已批準配置給市級各國有投資公司但尚未簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同的項目，由市級土地儲備機構(gòu)盡快與市級國有投資公司簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同。市級國有投資公司參與的土地一級開發(fā)整理項目，必須按照市級土地儲備機構(gòu)的委托內(nèi)容和標準實施。即：明確排除了昆明市屬國資外的任何企業(yè)的一級開發(fā)。昆明市市級國有公司在相關(guān)行政區(qū)域?qū)嵤┩恋匾患夐_發(fā)整理的具體范圍劃分如下：：由市土地開發(fā)投資經(jīng)營有限責任公司和產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責任公司負責組織實施；：由市交通投資有限責任公司和產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責任公司負責組織實施；：由市土地開發(fā)投資經(jīng)營有限責任公司、市交通投資有限責任公司、市軌道交通有限公司和昆明滇池投資有限責任公司負責組織實施；：由市交通投資有限責任公司、昆明滇池投資有限責任公司和市軌道交通有限公司負責組織實施；：由新都投資有限公司和昆明新農(nóng)投資有限公司負責組織實施；：由昆明滇池投資有限責任公司、市城建投資開發(fā)有限責任公司和市土地開發(fā)投資經(jīng)營有限責任公司與屬地人民政府負責組織實施。，市軌道交通有限公司享有優(yōu)先開發(fā)權(quán)。、站口經(jīng)規(guī)劃認定的四至范圍內(nèi)的土地，按地鐵出站口上蓋物業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一交由軌道交通有限公司進行開發(fā)。（二）社會資金參與土地一級開發(fā)自從“昆明市人民政府關(guān)于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知(2012217)”發(fā)布后昆明市土地一級開發(fā)主要以市級國有投資公司為主，由負責土地一級開發(fā)整理項目的國有投資公司，采取公開招標、邀請投標或競爭性談判等方式選擇和確定社會投資人。社會投資人中標以后，采取與市級國有投資公司、縣級地方人民政府協(xié)商確定成立合資公司、項目公司或者以獨資公司形式投入資金參與土地一級開發(fā)整理項目。土地一級開發(fā)整理項目開發(fā)周期原則上不超過2年。社會投資人參與土地一級開發(fā)整理項目投入的資金，其資金成本參照銀行同期貸款基準利率據(jù)實計入成本，但不計入投資回報的計算基數(shù)。社會投資人參與土地整理、征地、拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)，其投入資金依照下述公式協(xié)商確定項目投資回報率?！　№椖客顿Y回報率=8%（1+）（2010年7月印發(fā)的昆政發(fā)〔201田68號《關(guān)于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》中明確提出“實行政府主導(dǎo)、市場化運作機制。，(市)區(qū)政府具體組織土地一級開發(fā)整理項目的用地報批、征地、拆遷、安置等工作。按照‘成本債務(wù)全覆蓋’原則，將土地開發(fā)的直接成本、間接成本和該土地上應(yīng)分攤的政府投資項目融資本息全額計入土地收儲成本。土地一級開發(fā)整理項目的收入分配，按照市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。涉及‘城中村’改造的土地一級開發(fā)整理項目的收入分配，按市委、市政府下發(fā)的‘城中村’改造的相關(guān)文件執(zhí)行。，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本。市、縣兩級聯(lián)合組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，按照‘覆蓋成本、協(xié)議分成’的原則處理，即土地的供應(yīng)起價要覆蓋土地開發(fā)成本，項目收入分配由市、縣兩級政府及國有投資公司協(xié)商確定?！睆倪@個規(guī)定可以看出昆明的土地一級開發(fā)模式由政府主導(dǎo)、市場化運作、市場運作和政府主導(dǎo)多種模式并存的局面，統(tǒng)一為政府主導(dǎo)、市場化運作模式。2010年8月印發(fā)的昆政發(fā)〔2010)74號《昆明市土地一級開發(fā)整理管理辦法》文中明確全市土地一級開發(fā)整理堅持政府主導(dǎo)、市場運作的原則。市級土地儲備機構(gòu)可以委托市級國有投資公司、四區(qū)一縣人民政府，以及經(jīng)市政府批準、符合條件的其他單位進行土地一級開發(fā)整理的具體實施。四區(qū)一縣以外的9個縣區(qū)政府可以委托該縣區(qū)國有投資公司、市級國有投資公司，以及經(jīng)該縣區(qū)政府批準、符合條件的其他單位進行土地一級開發(fā)整理的具體實施。與昆政發(fā)(201創(chuàng)68號同時印發(fā)的昆政發(fā)(2010)69號《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法》是為鼓勵、引導(dǎo)和規(guī)范社會資金參與昆明市土地一級開發(fā)整理工作，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》(國發(fā)(201創(chuàng)13號)等有關(guān)文件精神制定的。文件中指出，包括國有或國有控股企業(yè)的資金，集體企業(yè)、股份合作、聯(lián)營企業(yè)、有限責任公司、股份有限公司、私營企業(yè)、個體工商戶、自然人等社會主體的資金，外商企業(yè)資金以及基金、信托等各種形式的資金，可以參與市人民政府授權(quán)市級國有投資公司或縣級地方人民政府進行土地一級開發(fā)整理過程中一定區(qū)域內(nèi)土地的征地、拆遷、安置，實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使該區(qū)域內(nèi)土地具備供應(yīng)條件。，具體由市級國有投資公司根據(jù)金融形勢、社會資金成本水平及具體付款期限與社會投資人商談后報政府決定。社會投資人參與土地一級開發(fā)整理項目投入的資金，其資金成本參照銀行同期貸款基準利率據(jù)實計入成本，但不計入投資回報的計算基數(shù)?！闭鞯夭疬w資金量公式:項目投資回報率=8%*(l+征地拆遷資金量/建設(shè)工程資金量考慮到社會資金的投資保障和退出，文件中還規(guī)定“社會投資人參與土地一級開發(fā)整理項目的資金，由市、縣人民政府有權(quán)部門出具相關(guān)文件，可以采取應(yīng)收賬款質(zhì)押等方式優(yōu)先償還投資人相應(yīng)的投資及回報。因合作的社會投資人單方面退出后造成合作項目無法開展的，市級國有投資公司和縣級人民政府有權(quán)無條件、無償接管項目并繼續(xù)完成該項目?！眳⑴c土地一級開發(fā)項目的各個主體的收益具體為:土地儲備管理費，由土地儲備機構(gòu)按照經(jīng)審計認定的其他直接和間接支出總額的2%預(yù)提計入土地儲備支出，土地供應(yīng)后按照土地出讓收入的2%計提。按照完成委托事項直接支出總額的3%向受土地儲備機構(gòu)委托實施土地儲備的單位支付管理費。按照征地費總額的2%向征地實施單位支付征地工作經(jīng)費。按照拆遷費總額的2%向拆遷實施單位支付拆遷工作經(jīng)費。市級國有投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，依據(jù)《昆明市人民政府關(guān)于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》(昆政發(fā)〔201田68號)，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報。市級土地出讓收入中的土地儲備支出，在土地出讓收入繳入國庫后5個工作日內(nèi)，由市財政局直接撥付市級土地儲備機構(gòu)。〕八、土地一級開發(fā)收益擔保所面臨的風險土地前期開發(fā)資金在全部土地出讓收入中占很大的比例。土地價格影響因素： 一般而言商業(yè)獲利最多，因此商業(yè)用地出讓價格最高，其次為住宅及工業(yè)用地。 按照中國土地國有、政府控制供給的國情，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展長期來看土地價格必定呈上漲的趨勢，再加上隨著經(jīng)濟的發(fā)展人口的逐步增加，對土地的需求總是逐步增加的，（土地本身供給有限，彈性較?。┑嵌唐趦?nèi)由于國家宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)興旺的程度會出現(xiàn)波動。 在中國主要是受國家宏觀調(diào)控政策的影響，因為中國由于人口眾多對房地產(chǎn)的剛性需求較嚴重，再加上社會的閑散資金較多炒房較為嚴重對房地產(chǎn)需求較大。因此國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策只要不出現(xiàn)較大的更本性的變化短期內(nèi)，不會影響房地產(chǎn)商的預(yù)期收益，進而影響土地出讓價格。 這個角度在前面已經(jīng)提到一些了，主要就在于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的地位（短期內(nèi)難以出現(xiàn)較大的變動）與國家對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度（是基于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中地位這一現(xiàn)實的），可預(yù)見的在將來如果產(chǎn)業(yè)升級完成的較好房地產(chǎn)業(yè)所起的作用較小時，國家才有能力，才敢于對其下手。土地出讓金屬于地方預(yù)算外收入，繳入地方國庫41