一級土地開發(fā)商盈利模式研究與分析-資料下載頁
2025-06-22 04:39本頁面
【正文】 需要進(jìn)一步明晰的。企業(yè)在一級開發(fā)階段的利潤分成以何種形式回到企業(yè)，也就成為了目前一級開發(fā)模式中的關(guān)鍵點(diǎn)。各地政府一般都把握“誰投資誰受益”的原則，以各種方式將收益按照承諾分配給企業(yè)。（二）融資風(fēng)險(xiǎn)土地一級開發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大。這些巨額融資，往往來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、債務(wù)融資。雖然大部分土地一級開發(fā)均采取分期滾動(dòng)開發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來補(bǔ)充，但即使是為啟動(dòng)項(xiàng)目的第一期投入，動(dòng)輒已往往達(dá)到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模，資金需求的壓力可見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī)定等不利變化，資金籌集周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來。可以說，減少融資風(fēng)險(xiǎn)、保證融資渠道的暢通，是土地一級開發(fā)成功的關(guān)鍵。（三）政府行為的風(fēng)險(xiǎn)在土地一級開發(fā)的參與方中，地方政府的強(qiáng)勢地位是毋庸置疑的。雖然房地產(chǎn)企業(yè)已通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府強(qiáng)硬違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。（四）征地、拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)土地對涉地單位、個(gè)人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個(gè)人對征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計(jì)不合理、或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)。（五）市場風(fēng)險(xiǎn)相對于二級開發(fā)，土地一級開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓市調(diào)控政策的變化，往往會(huì)對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動(dòng)開發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風(fēng)險(xiǎn)。六、主要城市土地一級開發(fā)收益分析（一）北京模式北京土地一級開發(fā)主要采用工程總承包模式。土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤，北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。（二）昆明模式目前昆明主要采用成立國有投資公司，由國有投資公司負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)，同時(shí)國有投資公司引入民營企業(yè)參與土地一級開發(fā)，民營企業(yè)土地一級開發(fā)的利潤在8%16%之間。（三）重慶模式重慶市的土地一級開發(fā)采用利潤分成模式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。重慶模式土地一級開發(fā)收益與土地出讓凈收益成正比。（四）其他模式——土地置換一般地方財(cái)力較弱的地方政府普遍采用土地補(bǔ)償模式，也叫土地置換模式。即土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計(jì)算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率較高，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會(huì)比較大。七、小結(jié)盡管土地一級開發(fā)存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，但與房地產(chǎn)二級開發(fā)相比，土地一級開發(fā)的分成收益模式往往收益率更高，并能通過與地方政府利益的捆綁，獲得多項(xiàng)政策支持，從而大幅降低一級開發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)。因而，在擁有相關(guān)政府資源的前提下，選擇土地一級開發(fā)的收益分成模式，一般會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較強(qiáng)的盈利能
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