一級土地開發(fā)商盈利模式研究與分析(編輯修改稿)
2025-07-19 04:39 本頁面
【文章內容簡介】 融資平臺）共同出資設立（其中的一些項目公司還會有第三方出資，如與政府關系較為密切的民營企業(yè)等，以做到利益共享、也能為項目的審批提供方便），負責對土地的一級開發(fā)項目進行經營，包括開發(fā)資金的融資、參與土地運營的策劃、市政配套設施的建設，以及配合政府部門進行拆遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，房地產企業(yè)會持有項目公司的大部分股權，并能相應獲得董事會的掌控權和主要高管的提名權。通過共同出資設立項目公司，房地產企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關系就建立起來了——政府作為項目公司的股東之一，有權按股權比例享有由土地增值收益轉化而來的項目公司分紅。（二）土地一級開發(fā)凈收益的分成一般來講，土地一級開發(fā)凈收益=國有土地使用權出讓價款土地一級開發(fā)成本政府提取的各項費用。其中，土地一級開發(fā)成本通常由項目前期費用、征地拆遷補償費用、市政基礎設施建設費用、工程建設其他費用（如監(jiān)理費、工程設計費、管理費用、財務費用等）、相關稅費等構成。按照國家有關規(guī)定應提取的各項基金、規(guī)費，主要包括土地收益基金、失地農民保障金等。項目公司與政府之間的土地一級開發(fā)凈收益分成比例的約定，無疑是一級開發(fā)合同當中最為關鍵的條款。分配比例的設置通常與土地一級開發(fā)的難度大小有關，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發(fā)商的分成通常要高一些。項目公司在拿到按比例分配的一級開發(fā)凈收益后，在扣除經營成本等費用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對剩余的稅后利潤進行分紅。通過土地一級開發(fā)凈收益的分成設置，房地產企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關系被深化了一層。與房地產二級開發(fā)的項目相比，房地產企業(yè)在土地一級開發(fā)的利益分配上與地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一級開發(fā)項目的市場風險相對較小。（三）土地一級開發(fā)保底收益的設置在一些土地一級開發(fā)的收益分成案例中，房地產企業(yè)甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。云南城投在昆明的土地一級開發(fā)案例中，另設有保底條款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%。此外，在一些一級開發(fā)委托合同中，房地產企業(yè)會通過與政府約定土地“招拍掛”的單位成交底價，來實現(xiàn)最低收入的底線。房地產企業(yè)也會與地方政府約定，對投入資金規(guī)模進行限制——如鎖定土地一級開發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔。（四）參與土地規(guī)劃的設計工作在土地一級開發(fā)的收益分成模式中，土地一級開發(fā)商事實上成為了土地設計的一個“準規(guī)劃部門”；開發(fā)商可利用規(guī)劃的設計和改變，來使得土地規(guī)劃對己方從事一級開發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級聯(lián)動打下基礎。在符合城市總體規(guī)劃基礎上，開發(fā)商往往能夠參與到地方政府所進行的概念規(guī)劃設計中；同時，房地產企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，這為開發(fā)商獲取二級開發(fā)權方面提供了更多的先機。因為開發(fā)商用二級開發(fā)的整體思路和方案在一級開發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認可，并在規(guī)劃條件和各地塊價值安排方面得到有效的貫徹。此外，為了保證土地出讓收益的實現(xiàn)，
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