商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和盈利模式(編輯修改稿)
2025-02-05 11:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題商 業(yè) 用地屬性判析 體 現(xiàn) 土地價 值設(shè) 立合適的 業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形式 選 取文化氣氛 營 造挖掘商 業(yè) 價 值提高使用價 值創(chuàng) 造附加價 值提高房地產(chǎn)價值的方法、提高房地產(chǎn)價值的方法介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念、介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念類類 型型 規(guī)規(guī) 劃理念劃理念 類類 型型 規(guī)規(guī) 劃理念劃理念商商 辦辦 、居住、居住 SOHO 零售、旅游零售、旅游 Outlets(奧特萊斯奧特萊斯 )商商 務(wù)務(wù) 、居住、居住 MOHO 郊外商郊外商 業(yè)業(yè) 商商 務(wù)務(wù) 區(qū)區(qū) SBD商商 業(yè)業(yè) 、居住、居住 BLOCK 商商 辦辦 住旅停住旅停 車車 HOPSA（豪布斯卡）（豪布斯卡）商商 業(yè)業(yè) 、 辦辦 公公 CBD 商商 業(yè)業(yè) 、工、工 業(yè)業(yè) 、商、商 務(wù)務(wù) Silicon valley（硅谷）（硅谷）商商 業(yè)業(yè) 、休、休 閑閑 RBD 商商 業(yè)業(yè) 街區(qū)、居住街區(qū)、居住 Lifestyle（萊斯迪瑞）（萊斯迪瑞）商商 務(wù)務(wù) 、旅游、旅游 TBD產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計 “三元合一 ”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個要素必須同時融入產(chǎn)品的設(shè)計過程；而 “三點歸一 ”是理想的產(chǎn)品設(shè)計結(jié)果。技術(shù)要素與訣竅技術(shù)要素與訣竅 商場因素多 細(xì)節(jié)很重要；臺階高，客人少 立面不要太波折；角多不吉利 弧線巧設(shè)計；車位是品位 交通是客流；開門不可對路角 路沖 “主入 ”要檔照；動線設(shè)計掃遍角 盲道布置不可少；綠化檔窗柱當(dāng)門 種樹對著中間柱；剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高；剪圍欄超過一米四剪圍欄超過一米四 內(nèi)部銳角少就好；內(nèi)部銳角少就好；建筑商業(yè)相交融建筑商業(yè)相交融 商業(yè)文化更突出；商業(yè)文化更突出；小商鋪要通透小商鋪要通透 商場大了可封窗；商場大了可封窗；柱距不能太隨意柱距不能太隨意 方便布置和分隔；方便布置和分隔；層高變化對面積層高變化對面積 承重配置要合理；承重配置要合理； 分時營業(yè)區(qū)域劃分時營業(yè)區(qū)域劃 免得陰陽不調(diào)沒法做；免得陰陽不調(diào)沒法做；燈光亮點不吃虧燈光亮點不吃虧 三個要素要記牢。三個要素要記牢。 (交通、櫥窗、廣告）交通、櫥窗、廣告）四、商業(yè)地產(chǎn)營銷四、商業(yè)地產(chǎn)營銷 基本觀點：基本觀點： 商業(yè)的營銷本質(zhì)是分銷一商業(yè)的營銷本質(zhì)是分銷一個盈利模式給投資者，讓別人個盈利模式給投資者，讓別人賺錢。賺錢。 營銷推廣的基本法則是炒營銷推廣的基本法則是炒商不炒鋪商不炒鋪 。（一）營銷方案要素（一）營銷方案要素目標(biāo)確定、目標(biāo)確定 時間、面積、時間時間、面積、時間 價格、回款數(shù)額價格、回款數(shù)額產(chǎn)品確定、產(chǎn)品確定 規(guī)格、單位、投資規(guī)格、單位、投資量、收益方式和收益率量、收益方式和收益率 價格、價格 當(dāng)?shù)厝私邮艿膬r格范圍當(dāng)?shù)厝私邮艿膬r格范圍 單價和總價的關(guān)系單價和總價的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)影響價格的五個差異商業(yè)地產(chǎn)影響價格的五個差異對象：賣給誰？、對象：賣給誰？手段、手段 :用什么方法買出去用什么方法買出去 ? 除了我們說的除了我們說的 “八個知道八個知道 ”之外，我們還要對微觀市場進(jìn)之外，我們還要對微觀市場進(jìn)行調(diào)查和研究：行調(diào)查和研究：（二）事先必做的功課（二）事先必做的功課當(dāng)?shù)厝送顿Y傾向、當(dāng)?shù)厝送顿Y傾向各區(qū)域不同收益率要求、各區(qū)域不同收益率要求銷售條件、銷售條件 —— 預(yù)售限制，包租限制預(yù)售限制，包租限制銀行放貸、銀行放貸 —— 給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭成敗案例研究、成敗案例研究 —— 警惕黑色事件警惕黑色事件競爭樓盤的營銷套路、競爭樓盤的營銷套路市場對項目的評價和口碑、市場對項目的評價和口碑（三）營銷策略（三）營銷策略 推盤策略：先好后差、推盤策略：先好后差推盤時際：節(jié)日、推盤時際：節(jié)日 .春節(jié)期間上佳春節(jié)期間上佳銷售戰(zhàn)術(shù)：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放、銷售戰(zhàn)術(shù)：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放 量銷售控制技術(shù)量銷售控制技術(shù)傳媒策略、傳媒策略序 階 段特 征 推廣關(guān) 鍵 點 焦點 指向 傳 媒 選 擇 投 放 方 式1 開 工 特色，亮點、 PO、SP活 動 規(guī) 劃、 設(shè)計 、市 場 全方位 大眾、 財經(jīng) 通 訊 、 報導(dǎo)2 項 目融 資 項 目前景、增 值 方式 各有關(guān) 專 家、高管 財經(jīng) 特案3 招 商 商 業(yè) 機(jī)會、聚集效 應(yīng)商 業(yè)環(huán) 境、 SP活 動 名人、名家、行 業(yè)協(xié) 會 商 業(yè) 、大眾 新 聞 、 報 道 映象4 預(yù) 售 SP活 動 行內(nèi)、文 藝類 名人 大眾、 專業(yè) 廣告 映象預(yù) 售 SP活 動 專 家 投 資 同上 新 聞 、廣告開 盤 SP活 動本企 業(yè) 高管、投 資 人士 同上 新 聞 、廣告5 揭 幕 慶 典、 SP活 動 政、 財 、商、文 相關(guān)主流媒體專業(yè) 媒體等 新 聞 、廣告映象全方位推推 廣廣 節(jié)節(jié) 點（示范）點（示范）（四）定價辦法（四）定價辦法 收、收 益益 法法比、比 較較 法法（五）賣點梳理（五）賣點梳理 區(qū)位：城市中心、區(qū)域中心、區(qū)位：城市中心、區(qū)域中心、 社區(qū)中心、交通重要位置社區(qū)中心、交通重要位置規(guī)劃：介紹一些規(guī)劃理念、規(guī)劃：介紹一些規(guī)劃理念名企：萬達(dá)、名企：萬達(dá) 沃爾瑪案例沃爾瑪案例增值：如大連勝利廣場、增值：如大連勝
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