商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術和盈利模式-在線瀏覽
2025-02-19 11:50本頁面
【正文】 商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個要素必須同時融入產(chǎn)品的設計過程；而 “三點歸一 ”是理想的產(chǎn)品設計結果。三個要素要記牢。賺錢。（一）營銷方案要素（一）營銷方案要素目標確定、目標確定 時間、面積、時間時間、面積、時間 價格、回款數(shù)額價格、回款數(shù)額產(chǎn)品確定、產(chǎn)品確定 規(guī)格、單位、投資規(guī)格、單位、投資量、收益方式和收益率量、收益方式和收益率 價格、價格 當?shù)厝私邮艿膬r格范圍當?shù)厝私邮艿膬r格范圍 單價和總價的關系單價和總價的關系 商業(yè)地產(chǎn)影響價格的五個差異商業(yè)地產(chǎn)影響價格的五個差異對象：賣給誰？、對象：賣給誰？手段、手段 :用什么方法買出去用什么方法買出去 ? 除了我們說的除了我們說的 “八個知道八個知道 ”之外，我們還要對微觀市場進之外，我們還要對微觀市場進行調(diào)查和研究：行調(diào)查和研究：（二）事先必做的功課（二）事先必做的功課當?shù)厝送顿Y傾向、當?shù)厝送顿Y傾向各區(qū)域不同收益率要求、各區(qū)域不同收益率要求銷售條件、銷售條件 —— 預售限制，包租限制預售限制，包租限制銀行放貸、銀行放貸 —— 給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭成敗案例研究、成敗案例研究 —— 警惕黑色事件警惕黑色事件競爭樓盤的營銷套路、競爭樓盤的營銷套路市場對項目的評價和口碑、市場對項目的評價和口碑（三）營銷策略（三）營銷策略 推盤策略：先好后差、推盤策略：先好后差推盤時際：節(jié)日、推盤時際：節(jié)日 .春節(jié)期間上佳春節(jié)期間上佳銷售戰(zhàn)術：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放、銷售戰(zhàn)術：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放 量銷售控制技術量銷售控制技術傳媒策略、傳媒策略序 階 段特 征 推廣關 鍵 點 焦點 映象4 預 售 SP活 動 行內(nèi)、文 藝類 名人 大眾、 專業(yè) 廣告 投 資 同上 新 聞 、廣告開 盤 SP活 動本企 業(yè) 高管、投 資 人士 同上 新 聞 、廣告5 揭 幕 慶 典、 SP活 動 政、 財 、商、文 相關主流媒體專業(yè) 媒體等 新 聞 、廣告映象全方位推推 廣廣 節(jié)節(jié) 點（示范）點（示范）（四）定價辦法（四）定價辦法 收、收 益益 法法比、比 較較 法法（五）賣點梳理（五）賣點梳理 區(qū)位：城市中心、區(qū)域中心、區(qū)位：城市中心、區(qū)域中心、 社區(qū)中心、交通重要位置社區(qū)中心、交通重要位置規(guī)劃：介紹一些規(guī)劃理念、規(guī)劃：介紹一些規(guī)劃理念名企：萬達、名企：萬達 沃爾瑪案例沃爾瑪案例增值：如大連勝利廣場、增值：如大連勝利廣場（六）實戰(zhàn)技法（六）實戰(zhàn)技法 前景煽情法：洛陽案例、前景煽情法：洛陽案例實話實說法：麥當勞的故事、實話實說法：麥當勞的故事、 上海城案例上海城案例拍賣拉高法：巴比倫生活、拍賣拉高法：巴比倫生活明星偶像法：本人有被名人經(jīng)歷、明星偶像法：本人有被名人經(jīng)歷 如在濰坊、沈陽如在濰坊、沈陽實力大腕法：山西、溫州人看盤、實力大腕法：山西、溫州人看盤市場信心法：包租、回購等、市場信心法：包租、回購等（七）營銷陷阱（七）營銷陷阱 炒作過頭：、炒作過頭： HK100案例案例忽視細節(jié)：站前街案例、忽視細節(jié)：站前街案例拍賣失策：平望案例、拍賣失策：平望案例其他一些失誤點提示、其他一些失誤點提示（八）營銷工作的業(yè)務（八）營銷工作的業(yè)務 流流 程程 設設 計計 營銷的業(yè)務分期流程營銷的業(yè)務分期流程 （運籌（運籌 —— 實施）實施）開 發(fā)用地判析項目定位產(chǎn)品定位對象定位營 銷市場趨勢細分市場選擇市場位置市場策略規(guī)劃設計適合性分析差異性分析超越性分析形成產(chǎn)品特質(zhì)運籌期推廣展開吹 風SP活動加 溫高 溫客 戶引 導吸 納積 累熟 悉案 場人員培訓布置案場法律文件內(nèi)部程序籌劃期接上圖：接上圖：推 廣傳 播軟文推進后續(xù)報道開 盤資源調(diào)動補充資源市場吭奮穩(wěn)定客戶配 合辦 證銀 行招商和運營現(xiàn)場配合實施期其他職能口碑推薦沖 刺結 案五、招五、招 商商 定定 死死 活活 招商技術漫談招商技術漫談 基本觀點：基本觀點： 招商也是一門藝術，基本招商也是一門藝術，基本原理是商機招商，招商的理想原理是商機招商，招商的理想狀態(tài)是坐著招商。需要招商的物業(yè)類型、需要招商的物業(yè)類型 購物中心購物中心 、主題賣場、主題賣場 、特色商業(yè)街、特色商業(yè)街、 百貨商場百貨商場 、市場、市場 、奧特萊斯、奧特萊斯 、大型、大型 商貿(mào)城商貿(mào)城 招商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的作用、招商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的作用 開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)必須從商業(yè)上入開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)必須從商業(yè)上入手，強化招商和運營管理，才能獲得良好手，強化招商和運營管理，才能獲得良好的收益。 招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵、招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵（（ 1）招商是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)有效開發(fā)的）招商是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)有效開發(fā)的關鍵：實現(xiàn)有效開發(fā)就是要通過招商關鍵：實現(xiàn)有效開發(fā)就是要通過招商使之投入商業(yè)運營。沒有運營就沒有商業(yè)利潤，沒有商業(yè)利潤，租金收益商業(yè)利潤，沒有商業(yè)利潤，租金收益就虛擬化。（（ 2）過量開發(fā)，稀缺性不再明顯）過量開發(fā)，稀缺性不再明顯 , 招商是產(chǎn)品實現(xiàn)銷售的關鍵。（（ 3）招商是定位決策實現(xiàn)關鍵）招商是定位決策實現(xiàn)關鍵（（ 4）成功招商也是資產(chǎn)經(jīng)營的關鍵）成功招商也是資產(chǎn)經(jīng)營的關鍵招商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各個階段中、招商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各個階段中 的作用的作用 （（ 1）項目研究階段）項目研究階段（（ 2）業(yè)態(tài)定位階段）業(yè)態(tài)定位階段 （（ 3）規(guī)劃階段）規(guī)劃階段（（ 4）商業(yè)文化策劃階段）商業(yè)文化策劃階段 （（ 5）經(jīng)濟測算）經(jīng)濟測算（（ 6）招商施階段）招商施階段 （（ 7）開業(yè)籌備階段）開業(yè)籌備階段（（ 8）前期調(diào)整階段）前期調(diào)整階段 招商的各種模式、招商的各種模式（（ 1）自主招商）自主招商（（ 2）委托招商）委托招商 （（ 3）商房合作）商房合作 （（ 4）加盟導商）加盟導商 招商信息透露客戶積累活動展開
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1