【文章內(nèi)容簡介】 宏觀調(diào)控 。 26 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式 （ 2） 通過招標(biāo)確定開發(fā)主體 這種開發(fā)模式是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開發(fā)主體 。 中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金 、辦理前期手續(xù)并組織具體實(shí)施 。 在這種模式中 ， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議 ， 并對土地一級(jí)開發(fā)過程實(shí)施監(jiān)管 、 組織項(xiàng)目驗(yàn)收 。 這種方式有效地利用了社會(huì)資本 ，既保障了城市的快速開發(fā) ， 又緩解了政府的土地開發(fā)資金不足的問題 。 27 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式 （ 3） 政府直接授權(quán)或委托企業(yè) 由政府或者土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接授權(quán)或委托 ， 選擇信譽(yù)良好 、 實(shí)力強(qiáng) 、 資金雄厚的開發(fā)企業(yè)作為主體實(shí)施土地一級(jí)開發(fā) ， 由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金 、 辦理前期手續(xù)并組織具體實(shí)施 。 這種模式在國內(nèi)應(yīng)用比較廣泛 ， 一般用于開發(fā)規(guī)模較大的開發(fā)新區(qū) 、 工業(yè)園區(qū) 、 規(guī)劃新城等， 或者具有專業(yè)性 、 政治性的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 。 28 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 目前土地一級(jí)開發(fā)最主要的盈利模式包括基本收益和浮動(dòng)收益 。 基本收益是指開發(fā)商進(jìn)行一級(jí)開發(fā)應(yīng)得的固定利潤 ， 一般為 2%—10%；浮動(dòng)收益是開發(fā)商按照約定分享土地出讓所得的收益分成 。 但是 ， 由于國家對于土地一級(jí)開發(fā)的收益回報(bào)并沒有統(tǒng)一的規(guī)范 ， 因此目前全國各地對于土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式不盡相同 ， 呈現(xiàn)多樣化的格局 ， 現(xiàn)總結(jié)以下六種主要模式： 29 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 （ 1） 基本收益 （ 固定收益 ） 如北京 、 石家莊 、 杭州 、 濟(jì)南等城市 ， 在前期投入成本總額的基礎(chǔ)上給予開發(fā)商 8%10%的利潤 。 （ 2） 貸款基準(zhǔn)利率上浮一定比例系數(shù) 如鄭州給予開發(fā)商貸款基準(zhǔn)利率上浮 30%的利潤 。 （ 3） 固定利率上浮一定比例系數(shù) 如武漢給予信托發(fā)行單位固定利率 （ 取 5%） +發(fā)行信托相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 30 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 （ 4） 浮動(dòng)收益 （ 土地出讓收益分成 ） 如成都 、 云南最高按土地出讓收益的 50%60%給予開發(fā)商收益回報(bào) ， 海南給予開發(fā)商的收益回報(bào)最高可達(dá)到70%。 我公司與安徽省蚌埠市簽訂的濱湖核心區(qū)一級(jí)開發(fā)協(xié)議就是采用了上述盈利模式 。 （ 5） 政府回購 地塊在完成征地 、 拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后 ， 由政府按照約定的土地價(jià)格實(shí)施回購 ， 開發(fā)商獲得回購價(jià)格與開發(fā)成本的差價(jià)作為收益 。 31 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 （ 6） 基本收益 +浮動(dòng)收益 通過這種盈利模式 ， 土地一級(jí)開發(fā)商既可以保證在市場不理想的情況下獲得穩(wěn)定的基本收益 ， 又可以分享土地出讓的收益分成 。 32 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 城市 一級(jí)開發(fā)方式 主體 融資渠道 責(zé)任主體 實(shí)施主體 資金來源 投資回報(bào) 北京 招標(biāo) 社會(huì)企業(yè) 社會(huì)企業(yè) 民間資本 成本總額的 8% 石家莊 招標(biāo) 社會(huì)企業(yè) 社會(huì)企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 濟(jì)南 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 杭州 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 成都 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價(jià)的 50%60% 云南 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價(jià)的 50%60% 海南 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價(jià)的 70% 鄭州 信托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 貸款基準(zhǔn)利率上浮30% 武漢 信托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 固定利率（ 5%） +信托相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 33 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 土地一級(jí)開發(fā)成本的概念 土地一級(jí)開發(fā)成本是指在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程產(chǎn)生的所有費(fèi)用 ， 即一級(jí)開發(fā)總投資 。 由項(xiàng)目的前期費(fèi)用 、 征地費(fèi)用 、 拆遷費(fèi)用 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 管理費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用等構(gòu)成 。 34 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 1） 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)成本直接決定了項(xiàng)目的成敗 。 如果開發(fā)成本超過了投資者的承受能力或預(yù)期 ， 就會(huì)使決策者放棄項(xiàng)目 。 因此 ， 在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段 ， 土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù) 。 35 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 2） 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)要求投資者具有較強(qiáng)的融資能力 ， 以保證項(xiàng)目開發(fā)的資金需求 。 土地一級(jí)開發(fā)成本為企業(yè)籌集資金提供了依據(jù) ， 同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)估和決策的依據(jù) 。 36 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 3） 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ) ， 只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效地成本管理 。 37 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 4） 土地一級(jí)開發(fā)成本是決定土地出讓價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是由土地出讓金 、 四源費(fèi)和大市政費(fèi) 、 土地一級(jí)開發(fā)成本等構(gòu)成 。 其中除土地一級(jí)開發(fā)成本外 ， 其它價(jià)格均由政府部門認(rèn)定 ， 對土地交易價(jià)格的影響程度較小 。 因此 ， 土地一級(jí)開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格