6土地一級開發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析范文(編輯修改稿)
2024-09-25 18:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 己方從事一級開發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級聯(lián)動打下基礎(chǔ)。 在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，開發(fā)商往往能夠參與到地方政府所進行的概念規(guī)劃設(shè)計中；同時，房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，這為開發(fā)商獲取二級開 發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機。因為開發(fā)商用二級開發(fā)的整體思路和方案在一級開發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價值安排方面得到有效的貫徹。 此外，為了保證土地出讓收益的實現(xiàn)，在一級開發(fā)委托合同中，一些房地產(chǎn)企業(yè)也會與政府約定，在可出讓經(jīng)營性用地中，商住用地的最低比例。 （六）參與政府的土地“招牌掛”工作 土地一級開發(fā)的普遍模式是，房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后，交由當(dāng)?shù)貒临Y源部門掛牌出讓。雖然土地一級開發(fā)商自身并不能準(zhǔn)確把握土地出讓的時間，但卻可以通過合同條款的約定，大致與政府部門約定每年落實到本項目的土地出讓指標(biāo)，從而把握土地供應(yīng)的節(jié)奏。 在一些土地一級開發(fā)的案例中，房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商確定項目土地入市交易價格，并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。通過對土地出讓規(guī)模、推出時間，以及交易底價等因素施加影響，房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行就市，將土地收益保持在合適的區(qū)間內(nèi)。 （七）土地一二級市場聯(lián)動的優(yōu)勢 土地一級開發(fā)商參與自家地塊的競拍有兩個明顯的優(yōu)勢，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)階段已和政府部門有過一些互動，因而對競拍地塊的價值和前景了然于心；二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當(dāng)中的一部分將作為土地一級開發(fā)收益進入房地產(chǎn)企業(yè)，因而土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低[4]。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級開發(fā)階段收益的同時，獲取相對低成本的土地，既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可以獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。 由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素，因此大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理與二級開發(fā)相結(jié)合，以獲得整理收益的最大化。 當(dāng)然，不排除遇到對地塊志在必得的公司不計成本的與土地一級開發(fā)商抬價，這個時候，當(dāng)競拍價達到一定金額時土地一級開發(fā)商便會理智地放棄繼續(xù)競拍，因為拍賣成交價已非常高，僅是從土地一級開發(fā)的收益分成上，土地一級開發(fā)商也已可獲利不菲?！? 三、所蘊藏的風(fēng)險： （一）政策風(fēng)險 相比較二級市場土地“招拍掛”和房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定，土地一級開發(fā)的政策并不明晰，諸多操作很不規(guī)范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。隨著土地管理制度的改革和發(fā)展，國家對土地一級開發(fā)的政策將越來越完善，在政策完善過程中，存在對現(xiàn)有土地一級開發(fā)模式進一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng)險。 在《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號）中，國務(wù)院規(guī)定，“從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的‘收支兩條線’?！痹谪斦堪l(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）中，規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實行‘零地價’，甚至‘負(fù)地價’，或者以土地?fù)Q項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。”在
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