土地一級開發(fā)流程(編輯修改稿)
2024-08-28 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地預(yù)審成為土地運作的前提條件 發(fā)改委立項前的土地預(yù)審制度 ? 實行建設(shè)用地供應(yīng)計劃管理制度 本市國有建設(shè)用地供應(yīng)均應(yīng)納入 年度土地供應(yīng)計劃 管理未納入年度土地供應(yīng)計劃的土地 ， 不得供應(yīng) 。 年度土地供應(yīng)計劃報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施 。 從土地一級開發(fā)管理流程中可以看到 年度土地供應(yīng)計劃中包括 —— ? 征收的農(nóng)民集體所有土地、轉(zhuǎn)用的國有農(nóng)用地 ——增量 土地 新增國有建設(shè)用地要嚴(yán)格按照國家批準(zhǔn)的計劃執(zhí)行。 ? 現(xiàn)有國有建設(shè)用地 ——存量 土地 第二部分 土地一級開發(fā)制度的基本框架 土地一級開發(fā)制度基本概念 概念 在 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 （京國土市 〔 2022〕 540號）中規(guī)定：土地儲備和一級開發(fā)，（以下簡稱土地儲備開發(fā)）是指政府 依法通過 收購、收回、征收 等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 土地一級開發(fā)可以界定為：政府或市場主體按照區(qū)域總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求 ,對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷 、 補償 、 安置 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè) ,使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ”或需求者要求的建設(shè)條件 (熟地 )。 土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容 ★ 土地一級開發(fā)商的任務(wù) ——籌措資金、項目報批手續(xù)、辦理規(guī)劃、征地拆遷和大市政建設(shè)等，完成土地的 “ 七通一平 ” 或 “ 三通一平 ” ； ★ 征地方需要優(yōu)先安置被征地方勞動力，并按照北京市 148號令補繳 “ 三險 ” ； ★ 征地單位（一級開發(fā)商）不能直接獲得房屋開發(fā)建設(shè)權(quán)，需要參與招拍掛的集合競價，但不能確保能將土地開發(fā)權(quán)拿到手； ★ 一級開發(fā)商（征地單位）可以獲得投入總資金 8％的收益，由政府賣地后返還 。 ★ 一級開發(fā)商要在授權(quán)期時與土地方簽訂土地拆遷補償協(xié)議，與政府簽訂土地一級開發(fā)受權(quán)協(xié)議，向監(jiān)管帳戶打入?yún)f(xié)議規(guī)定的資金， 并按照協(xié)議承若推進(jìn)拆遷進(jìn)程，否則政府有權(quán)收回一級開發(fā)權(quán)。 土地一級開發(fā)的基本流程 土地一級開發(fā)模式比較 政府運作模式 ? 政府作為土地的土地儲備主體，將土地一級開發(fā)列為土地整理儲備中心的一項職能，由土地整理儲備中心組建實施機(jī)構(gòu)完成全部的一級開發(fā)工作。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項目的立項、籌資、組織實施一級開發(fā)。 ? 該機(jī)構(gòu)是受政府委托實施開發(fā)職能的機(jī)構(gòu)，是非盈利的，它的作用是保證國家土地所有權(quán)的土地收益的實現(xiàn)，而不是利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲備機(jī)構(gòu)實施土地一級開發(fā)只可在成本上加收 2%管理費。 ? 由土地管理部門會同其它職能部門制定土地掛牌價，開發(fā)后的熟地進(jìn)入土地公開交易市場。 市場化模式 市場化土地一級開發(fā)模式： ★ 政府通過招標(biāo)的形式讓專門的土地一級開發(fā)商進(jìn)場，政府給予開發(fā)商地塊的 一級開發(fā)授權(quán) ★ 一級開發(fā)商獲得授權(quán)進(jìn)行土地的一級開發(fā) ,完成征地補償 ,拆遷安置 ,土地平整 ,地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套建設(shè) ,把“生地”開發(fā)成具有土地出讓條件的“熟地” , ★ 然后政府再以回購的形式把“熟地”買過來。其中回購價值以經(jīng)審定的一級開發(fā)成本和 合理利潤（ 8%） 的加總。 ★ 由土地管理部門會同其它職能部門制定土地掛牌價。 土地一級開發(fā)的市場準(zhǔn)入 ? 土地一級開發(fā)項目通過公開招標(biāo)方式確定項目承擔(dān)主體 ? 招標(biāo)投標(biāo)是指招標(biāo)人對列入年度土地儲備開發(fā)計劃中的土地一級開發(fā)項目， ? 土地一級開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前編制 土地一級開發(fā)實施方案 ? 招標(biāo)方案和招標(biāo)文件， ? 組織招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)確定 中標(biāo)人 ? 政府 土地一級開發(fā)授權(quán) ? 。 。 土地一級開發(fā)實施方案的內(nèi)容 （一）土地一級開發(fā)項
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