土地一級(jí)開發(fā)流程(編輯修改稿)
2024-08-28 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地預(yù)審成為土地運(yùn)作的前提條件 發(fā)改委立項(xiàng)前的土地預(yù)審制度 ? 實(shí)行建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃管理制度 本市國有建設(shè)用地供應(yīng)均應(yīng)納入 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 管理未納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地 ， 不得供應(yīng) 。 年度土地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施 。 從土地一級(jí)開發(fā)管理流程中可以看到 年度土地供應(yīng)計(jì)劃中包括 —— ? 征收的農(nóng)民集體所有土地、轉(zhuǎn)用的國有農(nóng)用地 ——增量 土地 新增國有建設(shè)用地要嚴(yán)格按照國家批準(zhǔn)的計(jì)劃執(zhí)行。 ? 現(xiàn)有國有建設(shè)用地 ——存量 土地 第二部分 土地一級(jí)開發(fā)制度的基本框架 土地一級(jí)開發(fā)制度基本概念 概念 在 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》 （京國土市 〔 2022〕 540號(hào)）中規(guī)定：土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)，（以下簡稱土地儲(chǔ)備開發(fā)）是指政府 依法通過 收購、收回、征收 等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 土地一級(jí)開發(fā)可以界定為：政府或市場主體按照區(qū)域總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求 ,對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷 、 補(bǔ)償 、 安置 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè) ,使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ”或需求者要求的建設(shè)條件 (熟地 )。 土地一級(jí)開發(fā)的主要內(nèi)容 ★ 土地一級(jí)開發(fā)商的任務(wù) ——籌措資金、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、辦理規(guī)劃、征地拆遷和大市政建設(shè)等，完成土地的 “ 七通一平 ” 或 “ 三通一平 ” ； ★ 征地方需要優(yōu)先安置被征地方勞動(dòng)力，并按照北京市 148號(hào)令補(bǔ)繳 “ 三險(xiǎn) ” ； ★ 征地單位（一級(jí)開發(fā)商）不能直接獲得房屋開發(fā)建設(shè)權(quán)，需要參與招拍掛的集合競價(jià)，但不能確保能將土地開發(fā)權(quán)拿到手； ★ 一級(jí)開發(fā)商（征地單位）可以獲得投入總資金 8％的收益，由政府賣地后返還 。 ★ 一級(jí)開發(fā)商要在授權(quán)期時(shí)與土地方簽訂土地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，與政府簽訂土地一級(jí)開發(fā)受權(quán)協(xié)議，向監(jiān)管帳戶打入?yún)f(xié)議規(guī)定的資金， 并按照協(xié)議承若推進(jìn)拆遷進(jìn)程，否則政府有權(quán)收回一級(jí)開發(fā)權(quán)。 土地一級(jí)開發(fā)的基本流程 土地一級(jí)開發(fā)模式比較 政府運(yùn)作模式 ? 政府作為土地的土地儲(chǔ)備主體，將土地一級(jí)開發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲(chǔ)備中心組建實(shí)施機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開發(fā)工作。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、籌資、組織實(shí)施一級(jí)開發(fā)。 ? 該機(jī)構(gòu)是受政府委托實(shí)施開發(fā)職能的機(jī)構(gòu)，是非盈利的，它的作用是保證國家土地所有權(quán)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)只可在成本上加收 2%管理費(fèi)。 ? 由土地管理部門會(huì)同其它職能部門制定土地掛牌價(jià)，開發(fā)后的熟地進(jìn)入土地公開交易市場。 市場化模式 市場化土地一級(jí)開發(fā)模式： ★ 政府通過招標(biāo)的形式讓專門的土地一級(jí)開發(fā)商進(jìn)場，政府給予開發(fā)商地塊的 一級(jí)開發(fā)授權(quán) ★ 一級(jí)開發(fā)商獲得授權(quán)進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā) ,完成征地補(bǔ)償 ,拆遷安置 ,土地平整 ,地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套建設(shè) ,把“生地”開發(fā)成具有土地出讓條件的“熟地” , ★ 然后政府再以回購的形式把“熟地”買過來。其中回購價(jià)值以經(jīng)審定的一級(jí)開發(fā)成本和 合理利潤（ 8%） 的加總。 ★ 由土地管理部門會(huì)同其它職能部門制定土地掛牌價(jià)。 土地一級(jí)開發(fā)的市場準(zhǔn)入 ? 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體 ? 招標(biāo)投標(biāo)是指招標(biāo)人對(duì)列入年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃中的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目， ? 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前編制 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 ? 招標(biāo)方案和招標(biāo)文件， ? 組織招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)確定 中標(biāo)人 ? 政府 土地一級(jí)開發(fā)授權(quán) ? 。 。 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的內(nèi)容 （一）土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)
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