土地一級開發(fā)流程-文庫吧資料
2024-08-14 15:51本頁面
【正文】 ? 國有公司的父子關(guān)系 ——市場化進(jìn)程中的“華麗轉(zhuǎn)身” ——“地產(chǎn)國家隊(duì) ” ，由北京城開集團(tuán)與北京天鴻集團(tuán)兩大國有企業(yè)合并重組的“ 北京首都開發(fā)控股 (集團(tuán) )有限公司 ” (簡稱 “ 北京首開集團(tuán) ” )正式在京掛牌成立。 實(shí)施方案由市國土局會同相關(guān)行政主管部門共同審核 。 。 ★ 由土地管理部門會同其它職能部門制定土地掛牌價(jià)。 市場化模式 市場化土地一級開發(fā)模式： ★ 政府通過招標(biāo)的形式讓專門的土地一級開發(fā)商進(jìn)場，政府給予開發(fā)商地塊的 一級開發(fā)授權(quán) ★ 一級開發(fā)商獲得授權(quán)進(jìn)行土地的一級開發(fā) ,完成征地補(bǔ)償 ,拆遷安置 ,土地平整 ,地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套建設(shè) ,把“生地”開發(fā)成具有土地出讓條件的“熟地” , ★ 然后政府再以回購的形式把“熟地”買過來。土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級開發(fā)只可在成本上加收 2%管理費(fèi)。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、籌資、組織實(shí)施一級開發(fā)。 ★ 一級開發(fā)商要在授權(quán)期時(shí)與土地方簽訂土地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，與政府簽訂土地一級開發(fā)受權(quán)協(xié)議，向監(jiān)管帳戶打入?yún)f(xié)議規(guī)定的資金， 并按照協(xié)議承若推進(jìn)拆遷進(jìn)程，否則政府有權(quán)收回一級開發(fā)權(quán)。 土地一級開發(fā)可以界定為：政府或市場主體按照區(qū)域總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求 ,對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷 、 補(bǔ)償 、 安置 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè) ,使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ”或需求者要求的建設(shè)條件 (熟地 )。 從土地一級開發(fā)管理流程中可以看到 年度土地供應(yīng)計(jì)劃中包括 —— ? 征收的農(nóng)民集體所有土地、轉(zhuǎn)用的國有農(nóng)用地 ——增量 土地 新增國有建設(shè)用地要嚴(yán)格按照國家批準(zhǔn)的計(jì)劃執(zhí)行。 北京兩級開發(fā)制度的建立 ? 土地一級開發(fā) ? 房產(chǎn)開發(fā) ? 兩級開發(fā)制度首先是政府扼住了土地供應(yīng)的源頭 ? 形成了開發(fā)商之間的競價(jià) ? 土地成為政府宏觀調(diào)控的手段 ? 城市規(guī)劃對城市建設(shè)用地的約束征用越來越強(qiáng) ? 土地部門對用地預(yù)審成為土地運(yùn)作的前提條件 發(fā)改委立項(xiàng)前的土地預(yù)審制度 ? 實(shí)行建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃管理制度 本市國有建設(shè)用地供應(yīng)均應(yīng)納入 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 管理未納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地 ， 不得供應(yīng) 。 政府土地儲備制度的意義與特點(diǎn) 通過土地儲備體系的建立 ,政府掌握了 “ 統(tǒng)一收購權(quán) ” —— 收回了原用地單位經(jīng)營交易土地的權(quán)利 “ 壟斷供應(yīng)權(quán) ” — — 由多元供地向一元供地制度轉(zhuǎn)變 政府能夠把分散的土地經(jīng)營交易權(quán)重新集中起來 ,使城市土地的 “ 批發(fā)權(quán) ” 牢牢掌握在政府手中 。 ★ 一級開發(fā)后的儲備土地依照土地供應(yīng)計(jì)劃供應(yīng)市場 。在同等條件下，政府將給予原開發(fā)建設(shè)單位優(yōu)先權(quán) ? 通過閑置土地查處收回一批 對征用或劃撥后 2年未按期開發(fā)建設(shè)的土地收回國有土地使用權(quán) 城市土地儲備制度一般運(yùn)作模式 土地儲備制度的基本框架 ★ 土地儲備機(jī)構(gòu)依法通過 收購 、 收回 、 征收 等方式儲備國有建設(shè)用地 。共382宗，涉及土地面積 8868公頃，規(guī)劃建筑面積約 10605萬平方米 ,占規(guī)劃面積的 ％ 北京市遺留土地處理方案北京市遺留土地處理方案 ? 否定其中的大部分項(xiàng)目 要否定的項(xiàng)目用地至少為 13643公頃，占總數(shù)的大部分，約 83％ ? 收購儲備其中的約三分之一 ? 引導(dǎo)部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)為土地一級開發(fā) ? 通過招標(biāo)方式消化一批 通過招標(biāo)方式來消化。共 181宗，涉及土地面積 1981公頃，規(guī)劃建筑面積約 1914萬平方米，占規(guī)劃總面積的 %。占規(guī)劃建筑面積的 38％。 ? 北京登記的歷史遺留項(xiàng)目共 1091宗 ? 涉及尚需辦理出讓的土地面積為 16362公
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