土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程-在線瀏覽
2024-09-11 15:51本頁(yè)面
【正文】 過(guò)了全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。 、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和 148號(hào)文 2022年 8月 31日終止協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性用地（包括綠隔項(xiàng)目、危改項(xiàng)目等），處 理完所有歷史遺留問(wèn)題； 項(xiàng)目全部篩查 ● 過(guò)關(guān)項(xiàng)目（北京市共 288個(gè)）， ● 未過(guò)關(guān)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商， ● 只有一紙合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的出局，； 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商作為征地主體，完成征地拆遷工作，將熟地交到土地儲(chǔ)備中心，實(shí)施出讓土地的招牌掛，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商不能直接獲得該塊土地的房屋開(kāi)發(fā)權(quán)。 ? 資金鏈上的工程墊付 ? 預(yù)售回款再蓋房子和 ? 成本模糊 ——利潤(rùn)空間巨大 ? 稅收彈性 4號(hào)令 《 關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定 》 ? 北京市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門(mén)制定的 4號(hào)令 700字 6條，整個(gè)北京市土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則被完全改變。 8月 31日大限 ——國(guó)土資源部監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知 》 ? 要求各地必須在 2022年 8月 31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì) 8月 31日以后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。共 528宗，土地面積5513公頃，建筑面積約 7670萬(wàn)平方米。 ? 第二類(lèi) —— 僅有其中一個(gè)批文 取得計(jì)劃或規(guī)劃其中一個(gè)部門(mén)批準(zhǔn)文件的項(xiàng)目。 ? 第三類(lèi) —— 沒(méi)有有效批文的 未取得計(jì)劃、規(guī)劃批準(zhǔn)文件或取得的文件均已過(guò)期的項(xiàng)目。原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以選擇招標(biāo)方式。 ★ 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并可以組織實(shí)施儲(chǔ)備土地的一級(jí)開(kāi)發(fā) ，也可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā) 。 ★ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地 ， 應(yīng)當(dāng)以招標(biāo) 、 拍賣(mài)或者掛牌方式出讓 。 “ 一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)口子放水 ” “ 一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭出水 ” ——建立一套完備的土地供應(yīng)制度，大大推進(jìn)了土地資源配置市場(chǎng)化進(jìn)程。 年度土地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施 。 ? 現(xiàn)有國(guó)有建設(shè)用地 ——存量 土地 第二部分 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)制度的基本框架 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)制度基本概念 概念 在 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法 》 （京國(guó)土市 〔 2022〕 540號(hào)）中規(guī)定：土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)）是指政府 依法通過(guò) 收購(gòu)、收回、征收 等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容 ★ 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的任務(wù) ——籌措資金、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、辦理規(guī)劃、征地拆遷和大市政建設(shè)等，完成土地的 “ 七通一平 ” 或 “ 三通一平 ” ； ★ 征地方需要優(yōu)先安置被征地方勞動(dòng)力，并按照北京市 148號(hào)令補(bǔ)繳 “ 三險(xiǎn) ” ； ★ 征地單位（一級(jí)開(kāi)發(fā)商）不能直接獲得房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，需要參與招拍掛的集合競(jìng)價(jià)，但不能確保能將土地開(kāi)發(fā)權(quán)拿到手； ★ 一級(jí)開(kāi)發(fā)商（征地單位）可以獲得投入總資金 8％的收益，由政府賣(mài)地后返還 。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本流程 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式比較 政府運(yùn)作模式 ? 政府作為土地的土地儲(chǔ)備主體，將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲(chǔ)備中心組建實(shí)施機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。 ? 該機(jī)構(gòu)是受政府委托實(shí)施開(kāi)發(fā)職能的機(jī)構(gòu)，是非盈利的，它的作用是保證國(guó)家土地所有權(quán)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是利用這種特權(quán)去謀取自身利益。 ? 由土地管理部門(mén)會(huì)同其它職能部門(mén)制定土地掛牌價(jià)，開(kāi)發(fā)后的熟地進(jìn)入土地公開(kāi)交易市場(chǎng)。其中回購(gòu)價(jià)值以經(jīng)審定的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和 合理利潤(rùn)（ 8%） 的加總。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)準(zhǔn)入 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
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