【正文】 眾利益產生重大不利影響；1房地產企業(yè)開發(fā)資質證明文件；1項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。程序八:辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設用地管理科）審查標準：實體審查（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；1離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB188712002）和《電磁輻射防護規(guī)定》（GB870288）及其導出標準中的強制性規(guī)定。審查標準：符合《北京市為保護環(huán)境禁止建設項目、禁止建設地區(qū)和嚴格控制建設地區(qū)的名錄》的要求；符合國家產業(yè)政策；符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護規(guī)劃；要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護排放標準；滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。申請內容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業(yè)主單位意見（蓋章）；規(guī)劃意見書及附圖；避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。每株古樹名木只填一格。程序三：辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）對于部分重點項目，需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設意見。對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨立出讓的市國土局在進行一級開發(fā)項目建設用地進行預審；、市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構編制一級開發(fā)實施方案；市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準檔。一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內容根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。第三篇：土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程 土地一級開發(fā)成本和收益 成本構成：征地、拆遷補償及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。若是與政府授權委托的機構簽約，開發(fā)商應注意要求簽約單位提供有權政府部門的授權委托文件。尤其是約定股權融資方式，即約定通過轉讓部分股權（或設立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉讓項目。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（6）約定成立項目公司開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風險，避免連鎖反應。C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開發(fā)成本）開發(fā)商分配比例。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。（5）約定收益分配方式對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經政府審核確認，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔該等費用。（4）約定土地開發(fā)成本的組成土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。對于該等風險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進展逐步據(jù)實支出費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據(jù)實支出。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。當然，由于有關土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發(fā)合同無效。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。簽約程序問題綜合分析各地有關土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標方式確定土地一級開發(fā)商。（3）其他相關項目文件的合法性開發(fā)商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經批準，征地拆遷文件合法性等。（2）立項文件的合法性開發(fā)商在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經有審批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內容與實際操作不一致的情形，等等。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風險，因此，開發(fā)商應重視項目的合法性問題。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應注意的法律問題項目合法性問題對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準的營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。補償期限最長不得超過18 個月。、停產停業(yè)綜合補助費對因征收非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，應當給予適當補償。一般由拆遷人自行制定獎勵標準。、搬家補助費根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標準，付給搬家補助費。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：房屋拆遷補償費貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。、新菜田開發(fā)建設基金新菜地開發(fā)建設基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。1地上物補償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標準》規(guī)定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構筑物的市場重置價格制定并公布實施?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。、青苗及樹木補償費在 省范圍內依法征收農民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)模础墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標準》執(zhí)行。出讓土地預訂金根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權出讓合同生效之日起10 天內繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內付清，所付定金可抵充地價款。、地價評估費根據(jù)國家計委國家土地局《關于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執(zhí)行。、土地權屬調查、地籍測繪費 城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標準收取。土地閑置費按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的知》(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。外商投資企業(yè)依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于天調整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。第三章 相關稅費、地價款（土地出讓金）地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設基金）；新增建設用地有償使用。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》后15 日內，應將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設用地批復、《城鎮(zhèn)建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質批準證書。國有土地使用權劃撥用于非農業(yè)建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。勘察：用地單位帶領行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；建設項目資金來源證明；建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質批準證書。2房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。、發(fā)放運作拆遷補償款發(fā)放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領款憑證→支取補償款項2拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。協(xié)議的主要內容有：拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標準和地點；產權調換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式； 違約責任和爭議解決的方式； 當事人約定的其他條款。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協(xié)議必須 經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。1確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。1辦理戶口凍結 1暫停辦理相關事項房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續(xù)?？h級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責任書。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、辦理拆遷申請根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領拆遷許可證： 拆遷申請書；建設項目批準文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。計劃任務結轉單，但當年批準征(占)地的免交。釘樁坐標成果通知單?！督ㄔO用地規(guī)劃許可征》附件和附圖。、征地結案、申請《建設用地批準書》辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農轉非辦結證明原件 征地補償協(xié)議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設用