【文章內(nèi)容簡介】 值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷觃律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營 ?土地收益 市場檢驗(yàn) 建設(shè)發(fā)展 持久運(yùn)營 設(shè)定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價(jià)格變遷規(guī)律 投入 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?地區(qū)形象建設(shè) ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公建投資 ?繳稅 ?建設(shè)投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價(jià)增長的關(guān)系曲線 地價(jià)增長符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長 啟動期 （ 1～2年） 成長期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個(gè)周期 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫 報(bào)告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 m 房地產(chǎn)智庫一級開發(fā)投資特點(diǎn) ?投資巨大，卑一企業(yè)靠自有資金無法滿足資金需要 ?仁有土地收益權(quán)，無土地使用權(quán)，融資質(zhì)押物首先 ?開發(fā)周期長，區(qū)域未來發(fā)展受政策變數(shù)影響較大 m 房地產(chǎn)智庫一級開發(fā)融資方式對比 貸款 上市或借殼 債券 信托 基金 私募 典當(dāng) 合作開發(fā) 發(fā)行成本 無 較高 較高 較高 無 無 無 無 利率水平 基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費(fèi)用 ， 總成本13%左右 由市場行情而定 ，現(xiàn)在由于宏觀調(diào)控 ， 中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無此可能 債券發(fā)行利率不允許超過儲蓄和存 款 利 率 的40% ， 發(fā)債費(fèi)用為總發(fā)債額千分之五 ， 制度審批嚴(yán)格 ， 中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難 現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在 16%左右加上一些管理費(fèi)用 ， 總成本18%左右 利潤分成，或要求不低于 30%左右的年收益，對合作企業(yè)要求高 依據(jù)私募對象年息 2540%不等 月息 5%， 年息60%左右 利潤分成模式 償還期限 短期居多 ，可申請期限為 12年 無 大多與開發(fā)期限相吻合 短期居多 ， 也可發(fā)行 23年期 大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報(bào)高屬借貸資金 短期居多 一般不超 3個(gè)月 與開發(fā)期限吻合 機(jī)會成本 資金流動差，與開發(fā)期限不吻合 分散股權(quán) 到期還款額度大 到期還款額度大 大多要求前期控股 分散股權(quán) 資金流動性強(qiáng) 分散項(xiàng)目公司股權(quán) ， 基本與開發(fā)期限吻合 財(cái)務(wù)資料 不公開 公開 公開 公開 不公開 不公開 不公開 不公開 資金用途 有限制 無限制 有限制 有限制 有限制 無限制 無限制 有限制 流動性 無 強(qiáng) 差 差 差 強(qiáng) 強(qiáng) 差 資金大小 土地或項(xiàng)目評估價(jià)值不超過 70%，現(xiàn)在一級土地抵押率 5折左右 根據(jù)市場及公司規(guī)模、發(fā)展、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況等各方面因素確定 根據(jù)公司資質(zhì)實(shí)力財(cái)務(wù)狀況等各方面因素評估 信托計(jì)劃發(fā)行資金 5億以下居多 ，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過5折 根據(jù)基金對公司和項(xiàng)目認(rèn)可度和基金實(shí)力 根據(jù)項(xiàng)目大小和私募對象資金大小自由組合 基本 5000萬以下 依據(jù)合作方實(shí)力 m 房地產(chǎn)智庫金融機(jī)構(gòu)貸款案例 ——以土地收益權(quán)作擔(dān)保 ? 亍卓城投不昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)合同中觃定： ? “本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過招標(biāo)、拍卒、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及挄國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的 土地出讓純收益公司按 50%的比例獲得收益 。但若公司挄以上方式所提取的收益丌足全部土地的一級開發(fā)總成本的 5%時(shí)，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保公司的收益 丌低于本合同項(xiàng)下的全部土地一級開發(fā)總成本的 5%”。 m 房地產(chǎn)智庫? 信托融資案例： ? 北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃 ? 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心提供與項(xiàng)資金貸款，用二商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。 ? 信托計(jì)劃觃模：人民幣 59594萬元 ? 信托計(jì)劃期限為虧年，二 2023年 10月 16日信托計(jì)劃成立乊日起開始，二 2023年 10月 16日信托計(jì)劃終止。 m 房地產(chǎn)智庫? 土地基金案例： ? 天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團(tuán)不其他機(jī)構(gòu)投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額 200億元，是我國第一支國務(wù)院批準(zhǔn)的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個(gè)新的融資渠道。 m 房地產(chǎn)智庫 報(bào)告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 m 房地產(chǎn)智庫政府：通過財(cái)政，收儲基金直接投資 管理 收益 一級開發(fā)過程中政企角色 投資 開發(fā)商：開發(fā)商融資 政府：拆遷、控規(guī)、控制土地儲備和供應(yīng) 開發(fā)商：負(fù)責(zé)一級開發(fā)、只負(fù)責(zé)施工 政府：收儲土地、上市收益、 社會資源（基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套） 土地收益（合理價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)土地） 開發(fā)商 經(jīng)濟(jì)收益（固定比例管理收益、固定比例開發(fā)收益、溢價(jià)分成、政府回購物業(yè)等） 一級開發(fā)政企角色 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫土地一級 開發(fā)運(yùn)作模式 政府主導(dǎo)、 政府運(yùn)作 政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作 政府主導(dǎo)、政企合作 根據(jù)政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級開發(fā)過程中投資、管理和收益環(huán)節(jié)所處角色丌同，結(jié)合國內(nèi)實(shí)操案例，思源將土地一級開發(fā)運(yùn)作模式歸為以上三類 。 一級開發(fā)運(yùn)作模式 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫政府主導(dǎo)、政府運(yùn)作 模式 要點(diǎn) 實(shí)操 政府成立土地儲備中心代表政府負(fù)責(zé)土地的一級開發(fā) 土地儲備中心負(fù)責(zé)資金的籌措及一系列土地一級開發(fā)工作；受委托對一級開發(fā)進(jìn)行管理的企業(yè)收取管理費(fèi)作為收益來源；政府獲得土地開發(fā)的收益。 北京部分由土地儲備中心進(jìn)行一級開發(fā)的土地規(guī)定土地一級開發(fā)成本的 2%作為企業(yè)的管理費(fèi)用 國有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經(jīng)政府授權(quán)負(fù)責(zé)土地一級開發(fā) 大型國有企業(yè)具有政府授權(quán)的土地儲備和一級開發(fā)權(quán)利；國有企業(yè)負(fù)責(zé)資金的籌措和一系列土地一級開發(fā)工作；土地出讓收益上交財(cái)政，由財(cái)政按比例返還國有企業(yè)。 重慶九大國有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級開發(fā) 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作 模式 1 要點(diǎn) 評價(jià) 政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級開發(fā)利潤。 政府確定一級開發(fā)企業(yè)取得土地一級開發(fā)權(quán)，企業(yè)只進(jìn)行土地一級開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級開發(fā)，以土地一級開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤。 政府通過授權(quán)企業(yè)開發(fā)解決了市政建設(shè)融資問題，政府在后期結(jié)算中對一級開發(fā)成本控制力度不足；一級開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對較小，市場風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)融資相對困難。 案例：北京市以土地一級開發(fā)成本的 8%作為一級開發(fā)企業(yè)固定利潤，杭州市為 10% 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫政