【文章內(nèi)容簡介】 值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷觃律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營 ?土地收益 市場檢驗 建設發(fā)展 持久運營 設定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價格變遷規(guī)律 投入 ?基礎設施建設 ?地區(qū)形象建設 ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運作費用 ?基礎設施建設 ?公建投資 ?繳稅 ?建設投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價增長的關系曲線 地價增長符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長 啟動期 （ 1～2年） 成長期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個周期 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫 報告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 m 房地產(chǎn)智庫一級開發(fā)投資特點 ?投資巨大，卑一企業(yè)靠自有資金無法滿足資金需要 ?仁有土地收益權，無土地使用權，融資質(zhì)押物首先 ?開發(fā)周期長，區(qū)域未來發(fā)展受政策變數(shù)影響較大 m 房地產(chǎn)智庫一級開發(fā)融資方式對比 貸款 上市或借殼 債券 信托 基金 私募 典當 合作開發(fā) 發(fā)行成本 無 較高 較高 較高 無 無 無 無 利率水平 基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費用 ， 總成本13%左右 由市場行情而定 ，現(xiàn)在由于宏觀調(diào)控 ， 中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無此可能 債券發(fā)行利率不允許超過儲蓄和存 款 利 率 的40% ， 發(fā)債費用為總發(fā)債額千分之五 ， 制度審批嚴格 ， 中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難 現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在 16%左右加上一些管理費用 ， 總成本18%左右 利潤分成，或要求不低于 30%左右的年收益，對合作企業(yè)要求高 依據(jù)私募對象年息 2540%不等 月息 5%， 年息60%左右 利潤分成模式 償還期限 短期居多 ，可申請期限為 12年 無 大多與開發(fā)期限相吻合 短期居多 ， 也可發(fā)行 23年期 大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報高屬借貸資金 短期居多 一般不超 3個月 與開發(fā)期限吻合 機會成本 資金流動差，與開發(fā)期限不吻合 分散股權 到期還款額度大 到期還款額度大 大多要求前期控股 分散股權 資金流動性強 分散項目公司股權 ， 基本與開發(fā)期限吻合 財務資料 不公開 公開 公開 公開 不公開 不公開 不公開 不公開 資金用途 有限制 無限制 有限制 有限制 有限制 無限制 無限制 有限制 流動性 無 強 差 差 差 強 強 差 資金大小 土地或項目評估價值不超過 70%，現(xiàn)在一級土地抵押率 5折左右 根據(jù)市場及公司規(guī)模、發(fā)展、項目、財務狀況等各方面因素確定 根據(jù)公司資質(zhì)實力財務狀況等各方面因素評估 信托計劃發(fā)行資金 5億以下居多 ，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過5折 根據(jù)基金對公司和項目認可度和基金實力 根據(jù)項目大小和私募對象資金大小自由組合 基本 5000萬以下 依據(jù)合作方實力 m 房地產(chǎn)智庫金融機構貸款案例 ——以土地收益權作擔保 ? 亍卓城投不昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務合同中觃定： ? “本合同項下全部可出讓土地地塊通過招標、拍卒、掛牌方式進行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及挄國家有關政策提取各項基金后的 土地出讓純收益公司按 50%的比例獲得收益 。但若公司挄以上方式所提取的收益丌足全部土地的一級開發(fā)總成本的 5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款，以確保公司的收益 丌低于本合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的 5%”。 m 房地產(chǎn)智庫? 信托融資案例： ? 北京商務中心區(qū)（ CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃 ? 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務區(qū)分中心提供與項資金貸款，用二商務中心區(qū)土地開發(fā)及基礎設施建設項目。 ? 信托計劃觃模：人民幣 59594萬元 ? 信托計劃期限為虧年，二 2023年 10月 16日信托計劃成立乊日起開始，二 2023年 10月 16日信托計劃終止。 m 房地產(chǎn)智庫? 土地基金案例： ? 天津濱海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團不其他機構投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額 200億元，是我國第一支國務院批準的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個新的融資渠道。 m 房地產(chǎn)智庫 報告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 m 房地產(chǎn)智庫政府：通過財政，收儲基金直接投資 管理 收益 一級開發(fā)過程中政企角色 投資 開發(fā)商：開發(fā)商融資 政府：拆遷、控規(guī)、控制土地儲備和供應 開發(fā)商：負責一級開發(fā)、只負責施工 政府：收儲土地、上市收益、 社會資源（基礎設施、公共配套） 土地收益（合理價格獲取優(yōu)質(zhì)土地） 開發(fā)商 經(jīng)濟收益（固定比例管理收益、固定比例開發(fā)收益、溢價分成、政府回購物業(yè)等） 一級開發(fā)政企角色 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫土地一級 開發(fā)運作模式 政府主導、 政府運作 政府主導、企業(yè)運作 政府主導、政企合作 根據(jù)政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級開發(fā)過程中投資、管理和收益環(huán)節(jié)所處角色丌同，結合國內(nèi)實操案例，思源將土地一級開發(fā)運作模式歸為以上三類 。 一級開發(fā)運作模式 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫政府主導、政府運作 模式 要點 實操 政府成立土地儲備中心代表政府負責土地的一級開發(fā) 土地儲備中心負責資金的籌措及一系列土地一級開發(fā)工作；受委托對一級開發(fā)進行管理的企業(yè)收取管理費作為收益來源；政府獲得土地開發(fā)的收益。 北京部分由土地儲備中心進行一級開發(fā)的土地規(guī)定土地一級開發(fā)成本的 2%作為企業(yè)的管理費用 國有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經(jīng)政府授權負責土地一級開發(fā) 大型國有企業(yè)具有政府授權的土地儲備和一級開發(fā)權利；國有企業(yè)負責資金的籌措和一系列土地一級開發(fā)工作；土地出讓收益上交財政，由財政按比例返還國有企業(yè)。 重慶九大國有企業(yè)進行重慶的土地一級開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進行武漢各新城的土地一級開發(fā) 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫政府主導、企業(yè)運作 模式 1 要點 評價 政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級開發(fā)利潤。 政府確定一級開發(fā)企業(yè)取得土地一級開發(fā)權，企業(yè)只進行土地一級開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級開發(fā)，以土地一級開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤。 政府通過授權企業(yè)開發(fā)解決了市政建設融資問題，政府在后期結算中對一級開發(fā)成本控制力度不足；一級開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對較小，市場風險較小，企業(yè)融資相對困難。 案例：北京市以土地一級開發(fā)成本的 8%作為一級開發(fā)企業(yè)固定利潤，杭州市為 10% 一級開發(fā)研究 m 房地產(chǎn)智庫政