xxxx1202-關(guān)于土地一級開發(fā)流程的分析(編輯修改稿)
2025-07-26 08:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。 四、土地一級開發(fā)法律要素 （一）法律主體 土地一級開發(fā)主要涉及三個主體：政府及土地儲備機構(gòu)、土地一級開發(fā)企業(yè)、被拆遷人及被征地農(nóng)民。 政府是征收和補償?shù)闹黧w，因此，土地一級開發(fā)第一個重要的主體就是政府，土地儲備機構(gòu)的設(shè)立恰恰是完成政府一級開發(fā)職能的機構(gòu)。但是，由于政府部門在土地一級開發(fā)中會存在資金不足、人員不足等多方面的難題，從而會制約土地一級開發(fā)，極不利于土地的儲備，鑒于此種客觀情況，全國各大城市開始將一級開發(fā)引入市場機制，所以才有了政府主導(dǎo)、市場運作規(guī)則。 （二）法律關(guān)系 在土地一級開發(fā)中，政府是土地所有權(quán)的代表，土地儲備機構(gòu)是政府授權(quán)負責(zé)土地一級開發(fā)工作的專門機構(gòu)，土地一級開發(fā)企業(yè)是開發(fā)的具體實施者，而被拆遷人及被征地農(nóng)民則是一級開發(fā)前的土地使用者。 原則上說，政府可以基于法律的規(guī)定授權(quán)給土地儲備機構(gòu)，由土地儲備機構(gòu)獨自完成土地一級開發(fā)，政府與土地儲備機構(gòu)之間是授權(quán)與被授權(quán)的關(guān)系。事實上，征地和拆遷是土地一級開發(fā)的核心問題，也是難點問題，土地一級開發(fā)的過程，也就是協(xié)調(diào)、處理和重新調(diào)整三者利益關(guān)系的過程，而政府及其土地儲備機構(gòu)很難獨立完成這些工作。因此，政府或土地儲備機構(gòu)可以委托有實力的一級開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，從而解決土地儲備機構(gòu)資金不足、人員不足等難題。 如果政府進行一級開發(fā)，政府就是一級開發(fā)的主體，應(yīng)由政府履行義務(wù)并承擔(dān)責(zé)任，如果政府委托一級開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)企業(yè)就成為一級開發(fā)的主體，那么是一級開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)責(zé)任？還是仍由政府承擔(dān)責(zé)任？如果拆遷問題產(chǎn)生爭議，拆遷裁決書中的主體應(yīng)該是政府還是一級開發(fā)企業(yè)？ 解決問題之根本在于界定政府與一級開發(fā)企業(yè)之間的法律關(guān)系，當前基本認為是委托關(guān)系。但也有實踐案例當中認定為復(fù)合關(guān)系，即基本的“委托關(guān)系加承包關(guān)系”。 如果政府與一級開發(fā)企業(yè)之間是委托關(guān)系，按照《合同法》402條的規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時，知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。在土地一級開發(fā)中，因為政府是征收和補償?shù)闹黧w，被拆遷人和被征地的農(nóng)民大都知道一級開發(fā)企業(yè)是受政府的委托進行一級開發(fā)，在實際操作中，政府與一級開發(fā)企業(yè)也是簽訂《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》，因此，政府很難規(guī)避掉一級開發(fā)過程中應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。 如果政府與一級開發(fā)企業(yè)之間是承包合同（建筑施工合同），則政府可以將一級開發(fā)過程中的風(fēng)險通過合同約定轉(zhuǎn)嫁給一級開發(fā)企業(yè)，政府則無需承擔(dān)責(zé)任與風(fēng)險，從而促使開發(fā)企
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