xxxx1202-關(guān)于土地一級開發(fā)流程的分析-文庫吧
2025-06-14 08:02 本頁面
【正文】 后或?qū)㈩A(yù)期的熟地交由土地治理部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。 這種模式中，土地儲備機(jī)構(gòu)充當(dāng)政府土地一級開發(fā)機(jī)構(gòu)，開發(fā)土地的權(quán)屬登記在該機(jī)構(gòu)名下?！渡虾Ｊ型恋貎滢k法》規(guī)定：“土地儲備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國有土地使用權(quán)收購儲備協(xié)議后，或者取得儲備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領(lǐng)取土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證。儲備地塊交付供給時，土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回”。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的各項事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。 （二）完全市場運(yùn)作模式 這種模式中，政府首先將待進(jìn)行一級開發(fā)的土地一次性出讓給土地一級開發(fā)公司，由其通過土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定進(jìn)行統(tǒng)一拆遷、補(bǔ)償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再面向市場轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，期間土地使用權(quán)發(fā)生了兩次轉(zhuǎn)移。 這種模式中，政府可以按照經(jīng)過測算的“熟地”價格向一級開發(fā)企業(yè)通過市場競爭方式出讓“生地”，一級開發(fā)企業(yè)在完成一級開發(fā)前向政府支付“熟地”價款；或者政府向一級開發(fā)企業(yè)出讓“生地”，一級開發(fā)企業(yè)完成一級開發(fā)后核算開發(fā)成本及酬金，待土地轉(zhuǎn)讓取得土地價款后扣除開發(fā)成本及酬金，剩余土地轉(zhuǎn)讓款歸政府所有。政府通過出讓協(xié)議保證其土地所有者權(quán)益和社會公共利益，土地開發(fā)企業(yè)則通過與二級開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓協(xié)議保證其開發(fā)利益。但該模式不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低。 （三）政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作模式 土地一級開發(fā)的主體為政府，這是土地一級開發(fā)地方法規(guī)的一個基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)?！笆袌龌\(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級開發(fā)除必須通過行政行為完成的事項之外的開發(fā)事項，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級開發(fā)應(yīng)符合市場需求，并按市場需求實施土地一級開發(fā)。（該模式是我國土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢）。 這種模式中，政府根據(jù)土地市場調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)。政府通過招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件，土地開發(fā)完成經(jīng)驗收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市
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