xxxx1202-關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程的分析(已修改)
2025-07-11 08:02 本頁(yè)面
【正文】 關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程的分析目錄一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)要流程 1二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容 2三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 2（一）完全政府運(yùn)作的模式 2（二）完全市場(chǎng)運(yùn)作模式 3（三）政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式 3四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律要素 4（一）法律主體 4（二）法律關(guān)系 4五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和防范措施 6（一）法律關(guān)系界定不準(zhǔn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 6（二）其它風(fēng)險(xiǎn) 7（三）風(fēng)險(xiǎn)防范措施 7土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。注：（1）在本文中，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)即指城投公司；（2）請(qǐng)重點(diǎn)閱讀正文中加粗部分。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)要流程由土地所有者給上一級(jí)行政主管部門(mén)申報(bào)《土地整理申請(qǐng)》； 由上一級(jí)土地主管部門(mén)審核批準(zhǔn)同意土地處理，并向土地整理和儲(chǔ)備中心正式行文批準(zhǔn)；土地整理和儲(chǔ)備中心審核評(píng)估通過(guò)，并向市級(jí)土地聯(lián)席會(huì)議申報(bào)，并通過(guò)聯(lián)席會(huì)議審議通過(guò)下發(fā)到區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心； 土地整理儲(chǔ)備中心招標(biāo)；（此步驟以下城投公司可以成為主要參與方或?qū)嵤┤耍┮患?jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)中標(biāo)實(shí)施； 土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，視情況而定）交由土地儲(chǔ)備中心上市； 二級(jí)開(kāi)發(fā)完成投入使用之前完成管網(wǎng)，道路、水、電、通訊等。二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容 辦理各種政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)（立項(xiàng)）、征地、拆遷、市政建設(shè)審批（包括交評(píng)、環(huán)評(píng)）； 實(shí)施征地工作；（此部分以下城投公司可以成為主要參與方或?qū)嵤┤?，可與政府簽訂合同，約定毛利率等收益保證事項(xiàng)）實(shí)施拆遷工作； 完成地上物拆除（注：樹(shù)木可以留給二級(jí)開(kāi)發(fā)商完成）、地下構(gòu)筑物拆移、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場(chǎng)地平整等工作； 實(shí)施市政建設(shè)； 招標(biāo)人認(rèn)為可由中標(biāo)人承擔(dān)的其他一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 現(xiàn)行的主導(dǎo)模式是第三種，政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式。（一）完全政府運(yùn)作的模式 政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲(chǔ)備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。該機(jī)構(gòu)是非盈利性政府職能部門(mén)，保證國(guó)家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不能利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲(chǔ)備中心一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施機(jī)構(gòu)由政府財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)撥款進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成
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