【正文】 因此，開發(fā)商設立專門的項目公司，由項目公司依法享有相應的合同權利，履行相應的義務、獨立承擔相應的法律責任，以降低該投資風險。但如果政府將土地一級開發(fā)承包給企業(yè)，政府可以將包袱甩出去，但相應的權力卻無法同時授權給企業(yè)，對企業(yè)而言，責任難以承受；同時，如果沒有政府行為和權力的支持，開發(fā)寸步難行。因此，政府或土地儲備機構可以委托有實力的一級開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，從而解決土地儲備機構資金不足、人員不足等難題。 （二）完全市場運作模式 這種模式中，政府首先將待進行一級開發(fā)的土地一次性出讓給土地一級開發(fā)公司，由其通過土地使用權出讓協(xié)議的約定進行統(tǒng)一拆遷、補償、安置、城市基礎設施建設和社會公共設施建設，使區(qū)域內的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設條件，再面向市場轉讓土地使用權，期間土地使用權發(fā)生了兩次轉移。一、土地一級開發(fā)簡要流程由土地所有者給上一級行政主管部門申報《土地整理申請》； 由上一級土地主管部門審核批準同意土地處理，并向土地整理和儲備中心正式行文批準；土地整理和儲備中心審核評估通過，并向市級土地聯(lián)席會議申報，并通過聯(lián)席會議審議通過下發(fā)到區(qū)土地整理儲備中心； 土地整理儲備中心招標；（此步驟以下城投公司可以成為主要參與方或實施人）一級開發(fā)企業(yè)中標實施； 土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，視情況而定）交由土地儲備中心上市； 二級開發(fā)完成投入使用之前完成管網(wǎng)，道路、水、電、通訊等。“市場化運作”體現(xiàn)在土地一級開發(fā)除必須通過行政行為完成的事項之外的開發(fā)事項，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級開發(fā)應符合市場需求，并按市場需求實施土地一級開發(fā)。 如果政府與一級開發(fā)企業(yè)之間是承包合同（建筑施工合同），則政府可以將一級開發(fā)過程中的風險通過合同約定轉嫁給一級開發(fā)企業(yè)，政府則無需承擔責任與風險，從而促使開發(fā)企業(yè)加強管理，提供開發(fā)的效率和效益。由此，土地一級開發(fā)合同開發(fā)商的利益就得不到相應的保障。 由當?shù)卣峁┫鄳膬?yōu)惠政策文件的文本 優(yōu)惠政策應明確該優(yōu)惠政策的種類及土地一級開發(fā)商享有該優(yōu)惠政策的時間節(jié)點及具體的范圍等。 所以，一旦面臨資金獲取困難的情況，一級開發(fā)機構寧愿降低利潤也要由政府解決征地、拆遷階段的資金，否則項目將難以為繼。這種法律關系的設定，也容易讓開發(fā)商在管理中疏于管理，比如意外傷害、侵權損失等。 政府是征收和補償?shù)闹黧w，因此，土地一級開發(fā)第一個重要的主體就是政府，土地儲備機構的設立恰恰是完成政府一級開發(fā)職能的機構。 這種模式中，土地儲備機構充當政府土地一級開