xxxx1202-關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程的分析-閱讀頁(yè)
2025-07-14 08:02本頁(yè)面
【正文】 性的，只是拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格可以協(xié)商，并且最終由政府全部出資，僅是委托企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，從這個(gè)角度看，將其界定為承包關(guān)系又極大縮減開(kāi)發(fā)企業(yè)的自主性并打消其積極性。因此，界定為“委托加承包”關(guān)系，則可以有效彌補(bǔ)單一關(guān)系的不足，取長(zhǎng)補(bǔ)短。這是委托關(guān)系的不足。這么多的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不分清的話，政府的責(zé)任就無(wú)法承受。拆遷和征收工作必定彈性較大。但如果政府將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承包給企業(yè)，政府可以將包袱甩出去，但相應(yīng)的權(quán)力卻無(wú)法同時(shí)授權(quán)給企業(yè)，對(duì)企業(yè)而言，責(zé)任難以承受；同時(shí)，如果沒(méi)有政府行為和權(quán)力的支持，開(kāi)發(fā)寸步難行。在實(shí)務(wù)中，如何合理、合法在政府與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間劃分責(zé)任、分配利益，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地做法不一。也正是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的缺位，或許由于一任領(lǐng)導(dǎo)的更迭，或許由于上級(jí)出臺(tái)與該政策相沖突的文件，或許由于利益的驅(qū)使導(dǎo)致政府不誠(chéng)信等，都會(huì)導(dǎo)致作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同依據(jù)的政策的變化，或者導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同項(xiàng)下某些利益的喪失。 現(xiàn)行法律使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資面臨難題與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)相比較，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在難以融資的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）其它風(fēng)險(xiǎn) 征地與拆遷困難的風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)往往會(huì)涉及到征地與拆遷安置等相關(guān)事項(xiàng)，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)較大且不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。 資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商墊資時(shí)間比較長(zhǎng)，征地、拆遷安置需要大筆資金，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商若沒(méi)有雄厚的資金保障或有較強(qiáng)的融資能力，勢(shì)必面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)土地供應(yīng)過(guò)多或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，土地出讓價(jià)格過(guò)低甚至流標(biāo)，都會(huì)影響土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商收回投資；另外，致力于土地一級(jí)市場(chǎng)拿地的企業(yè)會(huì)遇到土地出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈而自身資金實(shí)力不夠的情況，也將面臨該幅土地出讓價(jià)格太高而無(wú)法實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。但任何風(fēng)險(xiǎn)都具有一定的可控制性的，常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施如下： 設(shè)立項(xiàng)目公司 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要專門的機(jī)構(gòu)在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。因此，開(kāi)發(fā)商設(shè)立專門的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司依法享有相應(yīng)的合同權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以降低該投資風(fēng)險(xiǎn)。 由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)貸款 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商根據(jù)投資的需要以及相應(yīng)投資資金風(fēng)險(xiǎn)的分析，確定需要貸款的數(shù)量。 通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定特殊權(quán)利 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的回籠、利潤(rùn)的分配及在土地出讓時(shí)保證公司土地使用權(quán)的獲取辦法等。 上述相應(yīng)的政策及相關(guān)的法律性的文件，需要政府或相關(guān)部門提供相應(yīng)的紙質(zhì)文本或其他具有證據(jù)效力的
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