【正文】 —政府作為項目公司的股東之一，有權按股權比例享有由土地增值收益轉化而來的項目公司分紅。借助參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，企業(yè)在規(guī)劃、土地出讓的進程、限定競拍條件以及通過對競拍土地溢價收益分成等形式，在土地競拍的二級市場中創(chuàng)造不對等的競爭形勢，為“獨家競拍”創(chuàng)造條件，降低二級市場的拿低成本。在符合城市總體規(guī)劃基礎上，企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進行的概念規(guī)劃設計中；同時，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，這為企業(yè)獲取二級開發(fā)權方面提供了更多的先機。土投土地一級開發(fā)項目（一）項目概況例如由昆明市土地開發(fā)投資經(jīng)營有限責任公司負責的，、綠化綜合整治項目第一期位于昆明主城西北部，屬昆明市五華區(qū)政府行政范圍內(nèi)，距市中心直線距離約9公里，距巫家壩機場直線距離約13公里。、綠化綜合整治項目第一期拆遷用地共分六塊，()，總拆遷建(構)筑物面積約809695平方米，土地一級開發(fā)后，增加可出讓凈用地1929000平方米()，()，()，()。，動態(tài)投資(貸款利息)。②。項目盈虧平衡點(不含土地出讓金)=項目綜合整治總投資*可出讓凈用地面積=根據(jù)規(guī)劃設計單位編制的項目指標，整治完成后該片區(qū)環(huán)境將得到整體提升，原有的區(qū)位優(yōu)勢與整治完成后土地利用率的提高，道路、綠化和公建設施的配套完善，配合城市建設的發(fā)展趨勢，隨著人們?nèi)罕娚钏降牟粩嗵岣?，對改善生活環(huán)境和投資渠道多元化的迫切需要等多種因素影響，預計整治完成后的土地出讓價格將隨其附加價值的增加而增加。根據(jù)昆明市土地出讓政策，該區(qū)域土地交易符合我市房地產(chǎn)開發(fā)用地土地出讓最低價“五四三二一”的政策，屬300萬/畝的區(qū)域。（三）項目實際支出本項目一期總開發(fā)土地面積5412畝，開發(fā)后可出讓凈用地面積2925畝。最終凈用地間接費用支出189萬元/畝。在進行土地出讓價格組價時，兩項費用均應包含在土地出讓底價中，則出讓價應不低于456萬元/畝。（四）一級開發(fā)項目回款情況現(xiàn)在大多數(shù)的企業(yè)之所以熱衷于土地的一級開發(fā)，那就有利于在一級開發(fā)完成后土地招拍掛市場更容易的拿地。在符合城市總體規(guī)劃基礎上，企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進行的概念規(guī)劃設計中；同時，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，這為企業(yè)獲取二級開發(fā)權方面提供了更多的先機。并且許多城市在一級開發(fā)完成后直接在招拍掛階段，通過低價的方式給與一級開發(fā)商土地補償一級開發(fā)商。具體信息如下： 土投公司競得五華區(qū)分區(qū)土地情況： 單位：萬元區(qū)域用途面積/畝價值萬元/畝五華區(qū)西北分區(qū)商業(yè)金融47118171文化娛樂863352二類居住5782257239總計　113544095　均價:，一方面；價格太低，另一方面；不同用途的土地價格居然相差不大。根據(jù)“昆明市人民政府關于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知(2012217)”明確排除了昆明市屬國資外的任何企業(yè)的一級開發(fā)。即：市級土地儲備機構已與市級國有投資公司簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同的項目，繼續(xù)由相關國有投資公司完成對應項目的土地一級開發(fā)整理；已批準配置給市級各國有投資公司但尚未簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同的項目，由市級土地儲備機構盡快與市級國有投資公司簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同。即：明確排除了昆明市屬國資外的任何企業(yè)的一級開發(fā)。其中五華區(qū)：由市土地開發(fā)投資經(jīng)營有限責任公司和產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責任公司負責組織實施；2011年6月，昆明181塊土地拍賣，“賣出”的土地基本上完全吻合《通知》具體地塊的劃分。通過對土地出讓規(guī)模、推出時間、出讓土地的限制性條件以及交易底價等因素施加影響，企業(yè)可在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權。其與政府簽訂協(xié)議收益條款如下：⑴就基礎設施建設、公共設施建設項目，甲方應向乙方支付建設用費，具體包括建設成本和建設利潤兩部分，建設利潤按建設項目的總投資額的15%計算。⑶就產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務，甲方應向乙方支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費用。⑷規(guī)劃設計、咨詢等服務費由雙方按照成本費用的110%計算。六、昆明市土地一級開發(fā)綜述（一）國有投資公司參與土地一級開發(fā)根據(jù)“昆明市人民政府關于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知(2012217)” 市級國有投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本。即：市級土地儲備機構已與市級國有投資公司簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同的項目，繼續(xù)由相關國有投資公司完成對應項目的土地一級開發(fā)整理；已批準配置給市級各國有投資公司但尚未簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同的項目，由市級土地儲備機構盡快與市級國有投資公司簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同。即：明確排除了昆明市屬國資外的任何企業(yè)的一級開發(fā)。，市軌道交通有限公司享有優(yōu)先開發(fā)權。（二）社會資金參與土地一級開發(fā)自從“昆明市人民政府關于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知(2012217)”發(fā)布后昆明市土地一級開發(fā)主要以市級國有投資公司為主，由負責土地一級開發(fā)整理項目的國有投資公司，采取公開招標、邀請投標或競爭性談判等方式選擇和確定社會投資人。　　項目投資回報率8%（+）（2010年7月印發(fā)的昆政發(fā)〔201田68號《關于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》中明確提出“實行政府主導、市場化運作機制。按照‘成本債務全覆蓋’原則，將土地開發(fā)的直接成本、間接成本和該土地上應分攤的政府投資項目融資本息全額計入土地收儲成本。土地一級開發(fā)整理項目的收入分配，按照市政府的有關規(guī)定執(zhí)行。，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本?！睆倪@個規(guī)定可以看出昆明的土地一級開發(fā)模式由政府主導、市場化運作、市場運作和政府主導多種模式并存的局面，統(tǒng)一為政府主導、市場化運作模式。市級土地儲備機構可以委托市級國有投資公司、四區(qū)一縣人民政府，以及經(jīng)市政府批準、符合條件的其他單位進行土地一級開發(fā)整理的具體實施。與昆政發(fā)(201創(chuàng)68號同時印發(fā)的昆政發(fā)(2010)69號《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法》是為鼓勵、引導和規(guī)范社會資金參與昆明市土地一級開發(fā)整理工作，根據(jù)國務院《關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》(國發(fā)(201創(chuàng)13號)等有關文件精神制定的。，具體由市級國有投資公司根據(jù)金融形勢、社會資金成本水平及具體付款期限與社會投資人商談后報政府決定。社會投資人參與土地一級開發(fā)整理項目投入的資金，其資金成本參照銀行同期貸款基準利率據(jù)實計入成本，但不計入投資回報的計算基數(shù)。因合作的社會投資人單方面退出后造成合作項目無法開展的，市級國有投資公司和縣級人民政府有權無條件、無償接管項目并繼續(xù)完成該項目。按照完成委托事項直接支出總額的3%向受土地儲備機構委托實施土地儲備的單位支付管理費。按照拆遷費總額的2%向拆遷實施單位支付拆遷工作經(jīng)費。市級土地出讓收入中的土地儲備支出，在土地出讓收入繳入國庫后5個工作日內(nèi)，由市財政局直接撥付市級土地儲備機構。土地價格影響因素： 一般而言商業(yè)獲利最多，因此商業(yè)用地出讓價格最高，其次為住宅及工業(yè)用地。 在中國主要是受國家宏觀調控政策的影響，因為中國由于人口眾多對房地產(chǎn)的剛性需求較嚴重，再加上社會的閑散資金較多炒房較為嚴重對房地產(chǎn)需求較大。 這個角度在前面已經(jīng)提到一些了，主要就在于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的地位（短期內(nèi)難以出現(xiàn)較大的變動）與國家對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度（是基于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中地位這一現(xiàn)實的），可預見的在將來如果產(chǎn)業(yè)升級完成的較好房地產(chǎn)業(yè)所起的作用較小時，國家才有能力，才敢于對其