xxxx1202-關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)流程的分析-全文預(yù)覽
【正文】 系。 （二）法律關(guān)系 在土地一級(jí)開發(fā)中，政府是土地所有權(quán)的代表，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是政府授權(quán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)工作的專門機(jī)構(gòu)，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是開發(fā)的具體實(shí)施者，而被拆遷人及被征地農(nóng)民則是一級(jí)開發(fā)前的土地使用者。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府開發(fā)資金壓力?！笆袌?chǎng)化運(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)除必須通過(guò)行政行為完成的事項(xiàng)之外的開發(fā)事項(xiàng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，并按市場(chǎng)需求實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)。 這種模式中，政府可以按照經(jīng)過(guò)測(cè)算的“熟地”價(jià)格向一級(jí)開發(fā)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式出讓“生地”，一級(jí)開發(fā)企業(yè)在完成一級(jí)開發(fā)前向政府支付“熟地”價(jià)款；或者政府向一級(jí)開發(fā)企業(yè)出讓“生地”，一級(jí)開發(fā)企業(yè)完成一級(jí)開發(fā)后核算開發(fā)成本及酬金，待土地轉(zhuǎn)讓取得土地價(jià)款后扣除開發(fā)成本及酬金，剩余土地轉(zhuǎn)讓款歸政府所有。儲(chǔ)備地塊交付供給時(shí)，土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回”。該機(jī)構(gòu)是非盈利性政府職能部門，保證國(guó)家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不能利用這種特權(quán)去謀取自身利益。一、土地一級(jí)開發(fā)簡(jiǎn)要流程由土地所有者給上一級(jí)行政主管部門申報(bào)《土地整理申請(qǐng)》； 由上一級(jí)土地主管部門審核批準(zhǔn)同意土地處理，并向土地整理和儲(chǔ)備中心正式行文批準(zhǔn)；土地整理和儲(chǔ)備中心審核評(píng)估通過(guò)，并向市級(jí)土地聯(lián)席會(huì)議申報(bào)，并通過(guò)聯(lián)席會(huì)議審議通過(guò)下發(fā)到區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心； 土地整理儲(chǔ)備中心招標(biāo)；（此步驟以下城投公司可以成為主要參與方或?qū)嵤┤耍┮患?jí)開發(fā)企業(yè)中標(biāo)實(shí)施； 土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，視情況而定）交由土地儲(chǔ)備中心上市； 二級(jí)開發(fā)完成投入使用之前完成管網(wǎng)，道路、水、電、通訊等。注：（1）在本文中，一級(jí)開發(fā)企業(yè)即指城投公司；（2）請(qǐng)重點(diǎn)閱讀正文中加粗部分。（一）完全政府運(yùn)作的模式 政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲(chǔ)備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開發(fā)工作。《上海市土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定：“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證。 （二）完全市場(chǎng)運(yùn)作模式 這種模式中，政府首先將待進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地一次性出讓給土地一級(jí)開發(fā)公司，由其通過(guò)土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定進(jìn)行統(tǒng)一拆遷、補(bǔ)償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、
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