xxxx1202-關(guān)于土地一級開發(fā)流程的分析-wenkub.com
2025-06-26 08:02 本頁面
【正文】 上述相應(yīng)的政策及相關(guān)的法律性的文件，需要政府或相關(guān)部門提供相應(yīng)的紙質(zhì)文本或其他具有證據(jù)效力的其他形式。 由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)貸款 土地一級開發(fā)商根據(jù)投資的需要以及相應(yīng)投資資金風(fēng)險的分析，確定需要貸款的數(shù)量。但任何風(fēng)險都具有一定的可控制性的，常見的風(fēng)險防范措施如下： 設(shè)立項目公司 土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要專門的機(jī)構(gòu)在投資地進(jìn)行長時間、持續(xù)性的具體操作。 資金鏈斷裂風(fēng)險 土地一級開發(fā)商墊資時間比較長，征地、拆遷安置需要大筆資金，在這種情況下，開發(fā)商若沒有雄厚的資金保障或有較強(qiáng)的融資能力，勢必面臨資金斷裂的風(fēng)險。 現(xiàn)行法律使得土地一級開發(fā)融資面臨難題與土地二級開發(fā)相比較，土地一級開發(fā)存在難以融資的風(fēng)險。在實務(wù)中，如何合理、合法在政府與土地一級開發(fā)企業(yè)之間劃分責(zé)任、分配利益，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地做法不一。拆遷和征收工作必定彈性較大。這是委托關(guān)系的不足。從土地一級開發(fā)的實際情況來看，政府下達(dá)的征收決定是強(qiáng)制性的，只是拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格可以協(xié)商，并且最終由政府全部出資，僅是委托企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)，從這個角度看，將其界定為承包關(guān)系又極大縮減開發(fā)企業(yè)的自主性并打消其積極性。但也有實踐案例當(dāng)中認(rèn)定為復(fù)合關(guān)系，即基本的“委托關(guān)系加承包關(guān)系”。 原則上說，政府可以基于法律的規(guī)定授權(quán)給土地儲備機(jī)構(gòu)，由土地儲備機(jī)構(gòu)獨自完成土地一級開發(fā)，政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間是授權(quán)與被授權(quán)的關(guān)系。 四、土地一級開發(fā)法律要素 （一）法律主體 土地一級開發(fā)主要涉及三個主體：政府及土地儲備機(jī)構(gòu)、土地一級開發(fā)企業(yè)、被拆遷人及被征地農(nóng)民。（該模式是我國土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢）。政府通過出讓協(xié)議保證其土地所有者權(quán)益和社會公共利益，土地開發(fā)企業(yè)則通過與二級開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓協(xié)議保證其開發(fā)利益。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的各項事務(wù)。土地儲備中心一級開發(fā)實施機(jī)構(gòu)由政府財政專項撥款進(jìn)行土地一級開發(fā)，開發(fā)完成后或?qū)㈩A(yù)期的熟地交由土地治理部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。二、土地一級開發(fā)內(nèi)容 辦理各種政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核準(zhǔn)（立項）、征地、拆遷、市政建設(shè)審批（包括交評、環(huán)評）； 實施征地工作；（此部分以下城投公司可以成為主要參與方或?qū)嵤┤?，可與政府簽訂合同，約定毛利率等收益保證事項）實施拆遷工作； 完成地上物拆除（注：樹木可以留給二級開發(fā)商完成）、地下構(gòu)筑物拆移、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場地平整等工作； 實施市政建設(shè)； 招標(biāo)人認(rèn)為可由中標(biāo)人承擔(dān)的其他一級開發(fā)工作。
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