【正文】 （3）開發(fā)部需配合工程部聯(lián)合審圖，并移交工程部一份。（2）取得勘查報告、初步設(shè)計及評審。部門之間接口開發(fā)部取得立項批復后，移交拆遷部、工程部各一份 開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計財部一份。開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計財部一份。拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫完成征地，拆遷總結(jié)報告。備齊相關(guān)資料，申報并取得房屋拆遷許可證。備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書四方案報區(qū)政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復。申報土地一級開發(fā)授權(quán)，取得土地一級開發(fā)授權(quán)文件。依據(jù)征地拆遷補償標準，分期計劃等，編制區(qū)域土地一級開發(fā)實施方案并取得相關(guān)批復文件。依據(jù)征地拆遷補償標準，分期計劃等，編制區(qū)域土地一級開發(fā)實施方案并取得相關(guān)批復文件。（十一）不可預見費：包括基本預備費和漲價預備費。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費用。：指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正、客觀的評價。：這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費標準》[2002]中《工程設(shè)計收費標準》：編制工程施工圖預算的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10%收取施工圖預算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8%收取竣工圖編制費。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用：包括：市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其他須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。、還建費用：根據(jù)古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關(guān)估算指標或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。征地補償費最低保護標準應(yīng)當根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。但在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%~1%估算。：建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了《關(guān)于推進建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見》建質(zhì)[2005]133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風險、落實質(zhì)量責任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責任保險等。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。：1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（及價格[2002]125號）。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。三．土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：土地出讓交易價格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價格。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。土地一級開發(fā)流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發(fā)申請。北京市一級開發(fā)實施步驟一、土地一級開發(fā)地塊確定一級開發(fā)單位上報一級開發(fā)項目到市儲備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報市國土房管局（一級開發(fā)項目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細規(guī)劃）市國土局會同市計委、市規(guī)委、市建委、市財政局等部門聯(lián)合會審，并報市政府批準會審合格后，由市國土局授權(quán)一級開發(fā)單位進行一級開發(fā)二、辦理計劃手續(xù)（向發(fā)改委申請辦理計劃手續(xù)）編制一級開發(fā)可行性研究報告（代項目建議書）征用農(nóng)村集體土地的，申辦計劃手續(xù)時應(yīng)簽訂征地補償協(xié)議（或意向書）國有土地涉及單位的，應(yīng)簽訂單位拆遷意向書具備控規(guī)的，附控規(guī)批準文件三、辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃意見書）計劃批準文件控規(guī)批準文件地形圖（1：2000或1：500）地塊說明等材料第四篇：土地一級開發(fā)流程一、編寫項目申請報告這個需要有資質(zhì)的評估公司來寫二、辦理規(guī)劃意見函復（當?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見組織機構(gòu)代碼營業(yè)執(zhí)照復印件法人身份證復印件委托書取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見函復三、報發(fā)改委辦理征求意見函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 組織機構(gòu)代碼 營業(yè)執(zhí)照復印件 法人身份證復印件 委托書情況說明取得發(fā)改委征求意見函復四、辦理環(huán)評意見（環(huán)保局管理科）五、辦理交坪意見（當?shù)亟煌ň郑┝?、辦理土地預審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1：2000地形圖用地預審申請表（原件兩份）用地預審申請報告（原件紅頭）項目申請報告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件蓋章）組織機構(gòu)代碼（復印件蓋章）法人身份證（復印件蓋章）委托書規(guī)劃圖（紅筆圈出位置）10環(huán)保意見11發(fā)改委征求意見函復（原件）12規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標七、發(fā)改委立項（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）xx政府授權(quán)xx前期開發(fā)主體的批復（蓋章）項目申請報告建設(shè)項目招標方案核準申報表二份（蓋章）招標方案核準的請示二份（蓋章）固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能登記表二份（蓋章）公司章程股份說明銀行資信證明（該地塊總投資的35%）法人身份證復印件營業(yè)執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼復印件1規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見1情況說明1該地塊的ppt1委托書1發(fā)改委征求意見函復1土地一級開發(fā)請示 11：2000地形圖一張八、規(guī)劃意見書：規(guī)劃局規(guī)劃科 1：2000地形圖（用地坐標，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明發(fā)改委項目立項批復（原件）規(guī)劃意見函復（復印件）土地預審意見書（原件）建設(shè)項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（蓋章）委托書政府授權(quán)土地一級開發(fā)的批復（復印件蓋章）九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證： （原件） 4．1：2000地形圖 4份 十、定樁報告： 1。、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準備相關(guān)文件資料、后續(xù)事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進入的難度。比如收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用是否存在關(guān)聯(lián)交易和補償性交易等情形，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用分攤范圍的變化等問題，經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出的具體內(nèi)容等的界定問題等等。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。但政府主導、市場化運做的原則決定了開發(fā)商參與土地一級開發(fā)活動必須認真研究分析政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標利益的實現(xiàn)。這三類項目的一級開發(fā)程序如下：程序一：取得市聯(lián)席會議準許繼續(xù)辦理前期工作的意見所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級開發(fā)項目上會需提交的材料外，還應(yīng)提交項目符合458號文要求的檔。程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同一級開發(fā)項目經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達土地一級開發(fā)批復，雙方簽訂一級開發(fā)合同。按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：申請書；《規(guī)劃意見書》及附圖；一級開發(fā)批復和建設(shè)項目用地預審意見；一級開發(fā)項目立項核準檔；拆遷實施方案；安置房屋或者拆遷補償資金的證明檔；其它材料。所需文件資料：由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機構(gòu)編制的項目申請報告一式5份（主要內(nèi)容包括：項目申報單位元情況，擬建項目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟和社會效果分析等）；一級開發(fā)批復；項目用地預審意見；征地補償安置初步協(xié)議；法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；環(huán)評、交評審批意見；其它材料。（2）新征（占）用地的建設(shè)項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復檔原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設(shè)主管部門的批復檔)。建設(shè)單位應(yīng)當承諾在項目投入使用前向利害關(guān)系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施。所需文件資料：北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機構(gòu)實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標條件；下達土地一級開發(fā)批復；簽訂土地一級開發(fā)合同。有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標檔中提出方案，作為評標參考。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關(guān)要點在合同中明確約定。（7）約定適當?shù)娜谫Y方式若開發(fā)商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進行二級開發(fā)。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當?shù)馁M用承擔方式。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發(fā)商只負責承擔相關(guān)費用。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標形式簽約。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實踐中，有些地方政府急于進行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風險。、房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費，由承擔拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。提前搬家獎勵費提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。1耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執(zhí)行。涉及特殊苗木補償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標準，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。征地管理費、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準表》標準收取。經(jīng)省人民政府批準，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土