xxxx1202-關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)流程的分析(更新版)
【正文】 負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)工作的專門機(jī)構(gòu)，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是開發(fā)的具體實(shí)施者，而被拆遷人及被征地農(nóng)民則是一級(jí)開發(fā)前的土地使用者。“市場(chǎng)化運(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)除必須通過行政行為完成的事項(xiàng)之外的開發(fā)事項(xiàng)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，并按市場(chǎng)需求實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)。儲(chǔ)備地塊交付供給時(shí)，土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回”。一、土地一級(jí)開發(fā)簡(jiǎn)要流程由土地所有者給上一級(jí)行政主管部門申報(bào)《土地整理申請(qǐng)》； 由上一級(jí)土地主管部門審核批準(zhǔn)同意土地處理，并向土地整理和儲(chǔ)備中心正式行文批準(zhǔn)；土地整理和儲(chǔ)備中心審核評(píng)估通過，并向市級(jí)土地聯(lián)席會(huì)議申報(bào)，并通過聯(lián)席會(huì)議審議通過下發(fā)到區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心； 土地整理儲(chǔ)備中心招標(biāo)；（此步驟以下城投公司可以成為主要參與方或?qū)嵤┤耍┮患?jí)開發(fā)企業(yè)中標(biāo)實(shí)施； 土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，視情況而定）交由土地儲(chǔ)備中心上市； 二級(jí)開發(fā)完成投入使用之前完成管網(wǎng)，道路、水、電、通訊等。（一）完全政府運(yùn)作的模式 政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲(chǔ)備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開發(fā)工作。 （二）完全市場(chǎng)運(yùn)作模式 這種模式中，政府首先將待進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地一次性出讓給土地一級(jí)開發(fā)公司，由其通過土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定進(jìn)行統(tǒng)一拆遷、補(bǔ)償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，期間土地使用權(quán)發(fā)生了兩次轉(zhuǎn)移。政府通過招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件，土地開發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。因此，政府或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以委托有實(shí)力的一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，從而解決土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金不足、人員不足等難題。因此，界定為“委托加承包”關(guān)系，則可以有效彌補(bǔ)單一關(guān)系的不足，取長(zhǎng)補(bǔ)短。但如果政府將土地一級(jí)開發(fā)承包給企業(yè)，政府可以將包袱甩出去，但相應(yīng)的權(quán)力卻無(wú)法同時(shí)授權(quán)給企業(yè)，對(duì)企業(yè)而言，責(zé)任難以承受；同時(shí)，如果沒有政府行為和權(quán)力的支持，開發(fā)寸步難行。 （二）其它風(fēng)險(xiǎn) 征地與拆遷困難的風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開發(fā)往往會(huì)涉及到征地與拆遷安置等相關(guān)事項(xiàng)，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級(jí)開發(fā)較大且不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商設(shè)立專門的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司依法享有相應(yīng)的合同權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以降低該
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