xxxx1202-關(guān)于土地一級開發(fā)流程的分析-文庫吧資料
2025-07-05 08:02本頁面
【正文】 合同約定轉(zhuǎn)嫁給一級開發(fā)企業(yè)，政府則無需承擔(dān)責(zé)任與風(fēng)險，從而促使開發(fā)企業(yè)加強管理，提供開發(fā)的效率和效益。 如果政府與一級開發(fā)企業(yè)之間是委托關(guān)系，按照《合同法》402條的規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時，知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。 如果政府進行一級開發(fā)，政府就是一級開發(fā)的主體，應(yīng)由政府履行義務(wù)并承擔(dān)責(zé)任，如果政府委托一級開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)企業(yè)就成為一級開發(fā)的主體，那么是一級開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)責(zé)任？還是仍由政府承擔(dān)責(zé)任？如果拆遷問題產(chǎn)生爭議，拆遷裁決書中的主體應(yīng)該是政府還是一級開發(fā)企業(yè)？ 解決問題之根本在于界定政府與一級開發(fā)企業(yè)之間的法律關(guān)系，當(dāng)前基本認為是委托關(guān)系。事實上，征地和拆遷是土地一級開發(fā)的核心問題，也是難點問題，土地一級開發(fā)的過程，也就是協(xié)調(diào)、處理和重新調(diào)整三者利益關(guān)系的過程，而政府及其土地儲備機構(gòu)很難獨立完成這些工作。 （二）法律關(guān)系 在土地一級開發(fā)中，政府是土地所有權(quán)的代表，土地儲備機構(gòu)是政府授權(quán)負責(zé)土地一級開發(fā)工作的專門機構(gòu)，土地一級開發(fā)企業(yè)是開發(fā)的具體實施者，而被拆遷人及被征地農(nóng)民則是一級開發(fā)前的土地使用者。 政府是征收和補償?shù)闹黧w，因此，土地一級開發(fā)第一個重要的主體就是政府，土地儲備機構(gòu)的設(shè)立恰恰是完成政府一級開發(fā)職能的機構(gòu)。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。 這種模式中，政府根據(jù)土地市場調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)?！笆袌龌\作”體現(xiàn)在土地一級開發(fā)除必須通過行政行為完成的事項之外的開發(fā)事項，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級開發(fā)應(yīng)符合市場需求，并按市場需求實施土地一級開發(fā)。但該模式不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低。 這種模式中，政府可以按照經(jīng)過測算的“熟地”價格向一級開發(fā)企業(yè)通過市場競爭方式出讓“生地”，一級開發(fā)企業(yè)在完成一級開發(fā)前向政府支付“熟地”價款；或者政府向一級開發(fā)企業(yè)出讓“生地”，一級開發(fā)企業(yè)完成一級開發(fā)后核算開發(fā)成本及酬金，待土地轉(zhuǎn)讓取得土地價款后扣除開發(fā)成本及酬金，剩余土地轉(zhuǎn)讓款歸政府所有。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。儲備地塊交付供給時，土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回”。 這種模式中，土地儲備機構(gòu)充當(dāng)政府土地一級
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