【文章內(nèi)容簡介】 24 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ， 計取依據(jù)亦不同 。 城市房屋： ? 根據(jù) 2023年 11月 1日 北京市政府令第 87號公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算 。 ? 城市的住宅房屋 ： （ 2023） 1234號 ? 城市的非住宅房屋：京房地評字 （ 1999） 656號 ? 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆 [2023]808 號 25 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 集體土地房屋： ? 根據(jù) 2023年 6月 6日 北京市人民政府令第 124號公布的《 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 》 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算 。 ? 拆遷補(bǔ)償： 京國土房管征 [2023]606號 ? 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆 [2023]808 26 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 房屋拆遷評估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) ? 1997年 12月 1日 ， 北京市物價局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價 (房 )字 [1997]第 398號文 ， 對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 因征用拆遷對房屋進(jìn)行價格評估的 ， 按補(bǔ)償價款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評估費(fèi) 。 ” ? 《 北京市物價局 、 北京市財政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函 》 【 京價 （ 收 ） 字 （ 1993） 第 238號 】 ： 房屋拆遷管理費(fèi) ：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 % 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的 ％ 27 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 拆除工程費(fèi)用 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量 ，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運(yùn)輸 、消納等因素進(jìn)行測算 。 28 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù) 、 還建方案 ， 套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮修繕 、 保護(hù) 、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測算 。 29 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 其它 指根據(jù)國家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用 ， 如：耕地開墾費(fèi) 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費(fèi) 、 提前搬家獎 、 支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等 。 30 2023/2/7 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括： 1. 場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水 、 供電設(shè)施 、臨時道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路 、 橋梁建設(shè)費(fèi)用 3. 市政管線建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房 、 燃?xì)庹{(diào)壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等 ， 其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標(biāo)識指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) 31 2023/2/7 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。 32 2023/2/7 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 包括：綠化 （ 花草 、 樹木的種植 ） 、 微地形 、 藝術(shù)小品 、 噴泉 、 地下出入口的處理 、 休息座椅等 。 本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 。 這是土地一級開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分 ， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。 33 2023/2/7 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ，或初步設(shè)計圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。 34 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括： 1. 工程監(jiān)理費(fèi) 2. 竣工圖編制費(fèi) 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項(xiàng)目后評價費(fèi)用 6. 其他 35 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法 》 (京價收 1996第 043號 )，規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價百分比計取 ， 用插入法計算 。 建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的 ％ 計取 。 36 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 竣工圖編制費(fèi) 2023年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的 《 工程勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 [2023]中 《 工程設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》：編制工程施工圖預(yù)算的 ， 按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計收費(fèi)的 10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的 ， 按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計收費(fèi)的 8%收取竣工圖編制費(fèi) 。 37 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保 、 環(huán)境保潔 、 臨時綠化 、 美化等費(fèi)用 。 這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算 。 不同的土地一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積 、 基本狀況 、 區(qū)域周邊的環(huán)境一定后 ， 即基本明確每年需要多少保安 、 保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理 ， 需要做多少面積的臨時綠化 ， 整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等 ， 再據(jù)以測算相應(yīng)費(fèi)用 。 38 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級開發(fā)項(xiàng)目完成后 ，形成了大量的資產(chǎn) ， 而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜 ，例如：道路 、 水 、 電 、 （ 天然 ） 氣 、 熱 、 交通設(shè)施 、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位 ， 產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序 。 這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后 ， 可能還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管 ， 對有些項(xiàng)目還要從社會利益角度出發(fā) ， 進(jìn)行運(yùn)營 。 為此 ， 土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi) 。 這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級開發(fā)項(xiàng)目的情況 ，千差萬別 ， 不一而足 ， 須慎重對待 ， 認(rèn)真估算 。 39 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目后評價費(fèi)用 指在土地一級開發(fā)工作完成后 ， 由土地一級開發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益 、 社會效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正 、 客觀的評價