【正文】 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 68 2023/2/7 謝謝！ 69 2023/2/7 北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司 楊毅： Email: Tel: 88463696 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 （一）工作體系 63 2023/2/7 五、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 根據(jù)土地一級開發(fā)項(xiàng)目的綜合實(shí)施方案內(nèi)容，結(jié)合土地一級開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，建立系統(tǒng)的、全過程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。主要包括：制定公司年度成本控制計(jì)劃；分解、落實(shí)戰(zhàn)略成本目標(biāo)，實(shí)行公司全面預(yù)算；及時(shí)溝通、傳遞和獲取信息、適時(shí)調(diào)整計(jì)劃；協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門配合、全員參與成本目標(biāo)的管理和控制等。 視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。 其測算依企業(yè) （ 或項(xiàng)目 ） 的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算 。 比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生 “ 代建工程管理費(fèi) ”等 。 不同的土地一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積 、 基本狀況 、 區(qū)域周邊的環(huán)境一定后 ， 即基本明確每年需要多少保安 、 保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理 ， 需要做多少面積的臨時(shí)綠化 ， 整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等 ， 再據(jù)以測算相應(yīng)費(fèi)用 。 這是土地一級開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分 ， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。 ” ? 《 北京市物價(jià)局 、 北京市財(cái)政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函 》 【 京價(jià) （ 收 ） 字 （ 1993） 第 238號 】 ： 房屋拆遷管理費(fèi) ：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 % 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的 ％ 27 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 拆除工程費(fèi)用 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量 ，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運(yùn)輸 、消納等因素進(jìn)行測算 。其他土地附著物包括房屋 、 水井 、 道路 、 管線 、 水渠等建筑物 、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等 。 但 2023年 11月中旬進(jìn)行的北京地鐵 10號線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是 5‰ 左右 。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。 地震安全性評價(jià)單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價(jià)后 ，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價(jià)報(bào)告 。 隨后 ， 國家計(jì)委 、 國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了 《 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知 》 （ 計(jì)價(jià)格 ［ 2023］ 125號 ） 。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。獲得土地項(xiàng)目一級開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù) “ 政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作 ” 的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級開發(fā)項(xiàng)目。土地一級開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。 14 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程勘察 、 測繪 、 定樁費(fèi)用 2023年 1月 7日國家計(jì)委 、 建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 [2023]10號文發(fā)布了 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 ， 從 2023年 3月 1日起執(zhí)行 。 但對委托編制交通影響評價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定 ， 實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商 （ 目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在 ～ 2元 /平米不等 ） 。 19 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測算可依據(jù) 2023年 1月 7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 [2023]10號文發(fā)布的 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測定。 ” 。 征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi) 。 城市房屋： ? 根據(jù) 2023年 11月 1日 北京市政府令第 87號公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。 36 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 竣工圖編制費(fèi) 2023年國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 [2023]中 《 工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》：編制工程施工圖預(yù)算的 ， 按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的 10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的 ， 按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的 8%收取竣工圖編制費(fèi) 。 39 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)用 指在土地一級開發(fā)工作完成后 ， 由土地一級開發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對整個(gè)土地一級開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正 、 客觀的評價(jià) 。 其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。 44 2023/2/7 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。因此，科學(xué)合理地確定其成本控制目標(biāo)，要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。 （一）工作體系 61 2023/2/7 五、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 專家體系：是項(xiàng)目成本管理的強(qiáng)力支持，權(quán)威性指導(dǎo)意見對項(xiàng)目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測算方面的普遍規(guī)律 。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:59 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/72