【正文】 震影響評價分析費(fèi)用 7. 地價評估費(fèi)用 8. 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 9. 招標(biāo)代理費(fèi) 、 招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 10. 工程保險費(fèi) 12 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 立項(xiàng)報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) → 測算標(biāo)準(zhǔn)可參考 1999年 9月 10日國家計(jì)委制定的計(jì)價格 ［ 1999］ 1283號 《 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 》 及 北京市物價局 、 北京市計(jì)劃委員會京價 （ 房 ） 字 ［ 1999］ 第 487號文 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知 》 中的有關(guān)計(jì)價標(biāo)準(zhǔn) 。 一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 9 2023/2/7 ? 是決定土地出讓交易價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱 “ 七通一平）（或 “ 五通一平 ” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。因此，在土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價的重要依據(jù)。 由項(xiàng)目前期費(fèi)用 、 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 工程建設(shè)其他費(fèi)用 、管理費(fèi) 、 財務(wù)費(fèi)用 、 土地招拍掛中的交易費(fèi)用 、 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成 。土地一級開發(fā)項(xiàng)目 成本測算 北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司 二零零六年七月 2 2023/2/7 一 、 土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念 、 作用 二 、 土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 三 、 土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的測算依據(jù) 四 、 土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的測算報告編制 五 、 土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 目錄 3 2023/2/7 一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過） ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法 》【 京政辦發(fā) 〔 2023〕 16號 】 ? 《 關(guān)于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知 》【 市國土房管出字 [2023]1100號 】 ? 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》【 京國土市 【 2023】 540號文 】 4 2023/2/7 一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) 定義：按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體 。 6 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。 一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 7 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù) 土地一級開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。 一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 8 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。 ◆ 立項(xiàng)報告 、 可研報告的編制費(fèi) ◆ 土地一級開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) ◆ 項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) 13 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 → 2023年國家計(jì)委 《 關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知 》 （ 計(jì)價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設(shè)部 、 國家物價局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 ， 放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場 。 建筑用地?fù)艿囟叮?《 關(guān)于測繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 》【 京發(fā)改 〔 2023〕 1009號 】 15 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 環(huán)境影響評價分析費(fèi)用 2023年 10月 28日全國人大通過了 《 中華人民共和國環(huán)境影響評價法 》 ， 規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價 。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價 ， 并按照 《 北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評價準(zhǔn)則和要求 》 編制咨詢報告 。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位 。 凡具備土地估價資格并經(jīng)土地 、 物價部門確認(rèn)的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對土地價格進(jìn)行評估 ， 并按本通知的規(guī)定收取土地評估費(fèi) 。 2023年 8月 23日，建設(shè)部 134號令發(fā)布的 《 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法 》 中再次明確規(guī)定 “ 施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用 ” 。 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表 21 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程保險費(fèi) 建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見 》 建質(zhì) [2023]133號 ， 指出： “ 建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險 、 落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險 、 安裝工程一切險 、 工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等 。 但具體費(fèi)率 ， 市場浮動較大 ， 建設(shè)工程一切險一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險按比例投保 。 22 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 包括： 征地補(bǔ)償費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 房屋拆遷評估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) 拆除工程費(fèi)用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 其它 23 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi)用 ? 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整 。 ? 拆遷補(bǔ)償： 京國土房管征 [2023]606號 ? 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆 [2023]808 26 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 房屋拆遷評估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) ? 1997年 12月 1日 ， 北京市物價局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價 (房 )字 [1997]第 398號文 ， 對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 因征用拆遷對房屋進(jìn)行價格評估的 ， 按補(bǔ)償價款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評估費(fèi) 。 30 2023/2/7 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括： 1. 場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單