【正文】 023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。以下是成本管理和控制的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)： （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 66 2023/2/7 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 審慎分析項目前期可研 審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計方案 抓好綜合策劃 (或?qū)嵤?)方案的編制和研究 正確選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理和材料設(shè)備供應(yīng)單位 合理安排項目實施的工期、進(jìn)度、時序 推行第一責(zé)任人制度 引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴 引進(jìn)專業(yè)化的合作團(tuán)隊 加強(qiáng)成本目標(biāo)管理 （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 67 2023/2/7 結(jié) 束 語 不同的土地一級開發(fā)項目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦不同 ， 因此項目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 （一）工作體系 60 2023/2/7 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 操作體系：是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面，具體由各項目部的成本管理人員落實，是成本管理和控制的具體化和實施控制載體。 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算 。 該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 為此 ， 土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費 。 34 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費用 包括： 1. 工程監(jiān)理費 2. 竣工圖編制費 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費用 4. 項目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費用 5. 項目后評價費用 6. 其他 35 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費用 工程監(jiān)理費 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費收費標(biāo)準(zhǔn)實施辦法 》 (京價收 1996第 043號 )，規(guī)定：實行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取 ， 用插入法計算 。 30 2023/2/7 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 包括： 1. 場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水 、 供電設(shè)施 、臨時道路的鋪設(shè)及維護(hù)費用 2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路 、 橋梁建設(shè)費用 3. 市政管線建設(shè)費用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場站建設(shè)費用 (包括雨水泵房 、 燃?xì)庹{(diào)壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等 ， 其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標(biāo)識指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉(zhuǎn)運站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) 31 2023/2/7 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。 征地補(bǔ)償費最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整 。 22 2023/2/7 （二）征地、拆遷費用 包括： 征地補(bǔ)償費用 拆遷補(bǔ)償費用 房屋拆遷評估費 、 拆遷服務(wù)費 拆除工程費用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費用 其它 23 2023/2/7 （二）征地、拆遷費用 征地補(bǔ)償費用 ? 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費用 。 招標(biāo)代理服務(wù)收費速查表 21 2023/2/7 （一）項目前期費用 工程保險費 建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見 》 建質(zhì) [2023]133號 ， 指出： “ 建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險 、 落實質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險 、 安裝工程一切險 、 工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等 。 凡具備土地估價資格并經(jīng)土地 、 物價部門確認(rèn)的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對土地價格進(jìn)行評估 ， 并按本通知的規(guī)定收取土地評估費 。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價 ， 并按照 《 北京市建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和要求 》 編制咨詢報告 。 ◆ 立項報告 、 可研報告的編制費 ◆ 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 ◆ 項目前期的各種工程咨詢費 13 2023/2/7 （一）項目前期費用 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 → 2023年國家計委 《 關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知 》 （ 計價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設(shè)部 、 國家物價局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn) 》 ， 放開了規(guī)劃設(shè)計市場 。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 8 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。 6 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。 由項目前期費用 、 征地拆遷補(bǔ)償費用 、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 、 工程建設(shè)其他費用 、管理費 、 財務(wù)費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成 。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 10 2023/2/7 二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務(wù)費用 （ 九 ） 銷售費用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費 （ 十一 ） 不可預(yù)見費 11 2023/2/7 三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù) （ 一 ） 項目前期費用 1. 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 2. 委托編制 修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用 4. 環(huán)境影響評價分析費用 5. 交通影響評價分析費用 6. 地震影響評價分析費用 7. 地價評估費用 8. 工程設(shè)計費及施工圖審查費 9. 招標(biāo)代理費 、 招標(biāo)服務(wù)費 10. 工程保險費 12 2023/2/7 （一）項目前期費用 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 → 測算標(biāo)準(zhǔn)可參考 1999年 9月 10日國家計委制定的計價格 ［ 1999］ 1283號 《 建設(shè)項目前期工作