【正文】 土地一級開發(fā)項目 成本測算 北京京投土地項目管理咨詢股份有限公司 二零零六年七月 2 2023/2/7 一 、 土地一級開發(fā)項目成本的概念 、 作用 二 、 土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成 三 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù) 四 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制 五 、 土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 目錄 3 2023/2/7 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過） ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法 》【 京政辦發(fā) 〔 2023〕 16號 】 ? 《 關(guān)于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知 》【 市國土房管出字 [2023]1100號 】 ? 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》【 京國土市 【 2023】 540號文 】 4 2023/2/7 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) 定義：按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計劃的要求，將列入城市土地儲備供應(yīng)計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體 。獲得土地項目一級開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù) “ 政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作 ” 的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。 5 2023/2/7 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā)成本 “ 540號文 ” 中： “ 土地儲備開發(fā)成本 ” 《 北京市土地一級開發(fā)項目實施方案審批表 》 ：一級開發(fā)投資總額 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用 。 由項目前期費用 、 征地拆遷補償費用 、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 、 工程建設(shè)其他費用 、管理費 、 財務(wù)費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成 。 6 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 7 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 8 2023/2/7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效的成本管理。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 9 2023/2/7 ? 是決定土地出讓交易價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（簡稱 “ 七通一平）（或 “ 五通一平 ” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 10 2023/2/7 二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務(wù)費用 （ 九 ） 銷售費用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費 （ 十一 ） 不可預(yù)見費 11 2023/2/7 三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù) （ 一 ） 項目前期費用 1. 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 2. 委托編制 修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用 4. 環(huán)境影響評價分析費用 5. 交通影響評價分析費用 6. 地震影響評價分析費用 7. 地價評估費用 8. 工程設(shè)計費及施工圖審查費 9. 招標(biāo)代理費 、 招標(biāo)服務(wù)費 10. 工程保險費 12 2023/2/7 （一）項目前期費用 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 → 測算標(biāo)準可參考 1999年 9月 10日國家計委制定的計價格 ［ 1999］ 1283號 《 建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 》 及 北京市物價局 、 北京市計劃委員會京價 （ 房 ） 字 ［ 1999］ 第 487號文 《 關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補充通知 》 中的有關(guān)計價標(biāo)準 。 ◆ 立項報告 、 可研報告的編制費 ◆ 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 ◆ 項目前期的各種工程咨詢費 13 2023/2/7 （一）項目前期費用 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 → 2023年國家計委 《 關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知 》 （ 計價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設(shè)部 、 國家物價局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準 》 ， 放開了規(guī)劃設(shè)計市場 。 → 2023年 6月 ， 為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費 ， 中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究 ， 制定并發(fā)布了《 城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見 》 ， 作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù) 。 14 2023/2/7 （一）項目前期費用 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用 2023年 1月 7日國家計委 、 建設(shè)部以計價格 [2023]10號文發(fā)布了 《 工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定 》 ， 從 2023年 3月 1