土地一級開發(fā)流程(已修改)
2025-08-17 21:41 本頁面
【正文】 土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)成本和收益成本構(gòu)成：征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標檔中提出方案，作為評標參考。一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；政府規(guī)定的其它土地使用權(quán)交易；委托人委托交易市場進行公開交易的其它土地使用權(quán)交易。一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。國土局主要負責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定；下達土地一級開發(fā)批復(fù)；負責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有關(guān)部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。發(fā)改委主要負責(zé)一級開發(fā)土地的立項核準工作。規(guī)委主要負責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。建委主要負責(zé)針對具體項目從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點項目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內(nèi)容根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局或中直機關(guān)事務(wù)管理局批準文件；屬于軍隊的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準檔。有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應(yīng)該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨立出讓的土地，周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑（構(gòu)筑）物拆除后入市交易。成本審核和確認原建設(shè)單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應(yīng)通過委托有資質(zhì)的土地評估單位進行評估或委托專業(yè)審計機構(gòu)進行審計后，由市國土資源局會同有關(guān)部門進行審核確認。土地一級開發(fā)一般工作程序本程序根據(jù)《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定，適用于通過招標委托開發(fā)企業(yè)進行一級開發(fā)這一方式（目前尚未開始實施，據(jù)有關(guān)人士介紹將于2006年下半年開始啟用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具體根據(jù)市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會意見辦理，程序三至九順序可調(diào)整。程序一：確定土地一級開發(fā)項目政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）主要工作內(nèi)容：原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請（危改項目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項
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