【正文】 土地一級開發(fā)項目實施方案(部分)項目名稱：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級開發(fā)項目實施方案委托編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項目管理有限責(zé)任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項目基本情況第一節(jié) 項目概述 項目名稱項目名稱：bj市yq縣天運(yùn)家園一期 區(qū)域位置本項目位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風(fēng)景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項目北邊界隔規(guī)劃路為天運(yùn)家園二期主題公園，東邊界為沈韓公路西側(cè)及天運(yùn)家園二期教育用地、醫(yī)療用地西側(cè)，南邊邊界隔天運(yùn)家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西邊界為八峪公路東側(cè)，項目位置如下圖所示： 宗地的自然特征(1)氣候本地區(qū)屬溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。據(jù)不完全統(tǒng)計，℃（1942年8月15日），最低氣溫為－℃（1951年1月13日），~℃（8月），最低月平均氣溫為－3～5℃（1月）。，(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量為9%以上。年蒸發(fā)量在1500mm左右，潮濕系數(shù)K=～?？諝鉂穸?，1月份最低，,8月份最高，,屬較潮濕地區(qū)。全年以北風(fēng)、西北風(fēng)最多，是bj市總體規(guī)劃中確定的五個風(fēng)沙治理地區(qū)之一，年日照時數(shù)為2813小時，年日照百分率為62％。無霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營鎮(zhèn)地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮(zhèn)域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達(dá)到100%，北部水體主要用于灌溉。（3）地形地貌本項目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建設(shè)地段位抬升期切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質(zhì)根據(jù)《bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料》，本項目用地范圍內(nèi)的工程地質(zhì)屬于III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢平坦，破讀1－5％局部有少量不甚發(fā)育沖溝，III類區(qū)地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進(jìn)行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。根據(jù)國家地震局1999年公布的《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度區(qū)劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。 項目交通情況本項目道路骨架=城市公路＋規(guī)劃道路＋小區(qū)支路。項目周邊縣級公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路東至沈韓公路西側(cè)，西至八峪公路東側(cè)，紅線寬15米，路面寬9米。并且本項目近臨八達(dá)嶺高速公路，交通比較便利。第二節(jié) 項目土地利用現(xiàn)狀情況 通過調(diào)查，本項目用地現(xiàn)狀均為集體用地，用地土地權(quán)歸屬yq縣沈家營鎮(zhèn)集體?，F(xiàn)狀用地情況見下表11:現(xiàn)狀用地情況一覽表 表11總用地面積（平方米） 土地類別（平方米）荒地 臨時建筑物199994 159494 40500 現(xiàn)狀地上物狀況通過實際調(diào)查，本項目用地范圍內(nèi)主要為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無樹木、古樹、文物。第三節(jié) 項目規(guī)劃情況依據(jù)《yq沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本項目用地性質(zhì)為居住用地。主要指標(biāo)如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設(shè)用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業(yè)建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%26%(5）綠地率：%50%第二章 編制依據(jù)中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）城市房屋拆遷管理條例（國務(wù)院令第305號）bj市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市（2005)540號）bj市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國土市（2005〕302號）bj市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（bj市人民政府令第148號）bj市集體土地房屋拆遷管理辦法（bj市人民政府令第124號）bj市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于征地超轉(zhuǎn)人員生活和醫(yī)療補(bǔ)助若干問題的通知（京政辦發(fā)〔2004〕141號）bj市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用(2005)533號）bj市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核辦法（征求意見稿2006722)《yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》1bj市yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)道路改造工程初步設(shè)計（BJ200619)1bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料；1其他內(nèi)部資料。第三章 項目市場分析第一節(jié) bj市土地市場分析 市場環(huán)境情況現(xiàn)土地市場政策明朗，《bj市土地利用總體規(guī)劃》（19972010年）、《2006 年bj市土地供應(yīng)計劃》、《2006年bj市土地供應(yīng)計劃安排使用方案》、《bj市土地儲備和一級開發(fā)管理辦法》等文件規(guī)定都明確了這樣的信息：一是政府將有計劃地穩(wěn)定供應(yīng)土地；二是土地交易實行市場化運(yùn)作模式。實現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(1）市場狀況之一：房地產(chǎn)交易成交量有所收縮，但成交價格繼續(xù)上揚(yáng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2005年bj房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數(shù)和面積均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，其中現(xiàn)房買賣成交繼續(xù)保持旺盛趨勢，但期房買賣成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價格均呈增長狀態(tài)。具體數(shù)據(jù)如下：2005年，全市商品住宅期房預(yù)售平均價格6725元／平方米，比上年上漲了1083元／平方米， %；其中普通商品住宅6721元／平方米， ％。]2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售單價低于 7000 元／平方米的占商品住宅成交總套數(shù)69% ；其中低于5000元／％。2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元／平方米，％。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元／平方米，%；已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市買賣平均價格4157元／平方米， ％。(2）市場狀況之二：土地成交價格穩(wěn)步上漲2005年19月，bj市土地供應(yīng)總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規(guī)劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）用地197公頃，規(guī)劃建筑面積322萬平方米。國土資源部公布的《2004年度我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》（以下簡稱《城市地價監(jiān)測報告》）顯示，京津兩地地價繼續(xù)處于高位，綜合地價水平為2009元／平方米，遠(yuǎn)高于全國平均的1198元／平方米，其中商業(yè)、住宅用地地價分別為3875元／平方米、1746元／平方米，%，％的平均增長率持平。影響地價的主要因素中，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，投資與需求強(qiáng)勁仍然是地價上漲的主要動力。依據(jù)發(fā)布的bj2006年土地供應(yīng)計劃，2006年在土地供應(yīng)政策導(dǎo)向方面，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持住宅商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，并向普通住宅商品房傾斜，促進(jìn)房價穩(wěn)定，抑制房地產(chǎn)投資過度慣性回落。今年bj土地供應(yīng)計劃安排供應(yīng)總量為6500公頃，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃；城八區(qū)指標(biāo)約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜，遠(yuǎn)郊10個區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。此外，今年還將優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)；限制高檔住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項目建設(shè)用地供應(yīng)。這是政府主管部門首次通過土地供應(yīng)來調(diào)控普通商品房的供應(yīng)。相比2005年土地供應(yīng)計劃，今年的住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應(yīng)計劃中，住宅土地供應(yīng)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實際供應(yīng)則為880公頃，按照今年的土地供應(yīng)計劃，2006年bj住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量達(dá)到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積為2205萬平方米，預(yù)售成交面積為2152萬平方米。據(jù)bj市國土資源局有關(guān)官員表示，2005年bj已經(jīng)通過預(yù)審的土地項目達(dá)到1225個，其中部分土地已經(jīng)在2005年進(jìn)入市場，還有一部分則在2006年進(jìn)入土地市場。此外，2004年通過“818