【正文】 +利潤率＋l〕=(）247。｛[(l+%）21]+20%+1}=（萬元）第五節(jié) 現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度、上市時間及相關(guān)手續(xù)辦理周期，確定開發(fā)期為2006年10月到2007年8月?；鶞?zhǔn)收益率等于安全利率加風(fēng)險報酬率，%，風(fēng)險報酬率一般范圍在4%10%，考慮到本項目主要為住宅，綜合bj市房地產(chǎn)開發(fā)一般收益情況，確定基準(zhǔn)收益率為10％。(1）經(jīng)計算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為203名萬元；項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）％。(2）經(jīng)計算，（自2006年10月起開始計算）。第九章 項目管理方案第一節(jié) 建設(shè)計劃管理土地一級開發(fā)建設(shè)是在一個統(tǒng)一的開發(fā)計劃下同時實施多個子項目的建設(shè)。第二節(jié) 項目的進(jìn)度計劃管理項目建設(shè)總體進(jìn)度計劃的編制應(yīng)基于項目各階段，其中的每一部分相互連接，前后呼應(yīng)，彼此的關(guān)系也應(yīng)緊密相關(guān)。這樣當(dāng)一個環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對此后工作的影響就會反映出來。一級開發(fā)承建主體應(yīng)對前期手續(xù)辦理、征地補償階段和市政設(shè)施建設(shè)工作計劃進(jìn)行嚴(yán)格的控制，尤其是對關(guān)鍵路線的工期進(jìn)度進(jìn)行適時跟蹤。以上三部分按下列方式相互重疊相互聯(lián)系，如下圖所示：第三節(jié) 項目管理本項目管理方案為概要性方案，承建單位須制定嚴(yán)格的項目管理制度，這些制度包括但不限于項目設(shè)計管理、項目成本管理、項目質(zhì)量管理、項目財務(wù)管理、項目安全管理、項目進(jìn)度管理、項目經(jīng)營管理等等。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級開發(fā)工作的質(zhì)量和效率。第十章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié)論隨著bj城市總體規(guī)劃的修編，yq縣區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)得到明顯提高，凸現(xiàn)巨大的發(fā)展?jié)摿?。本項目的建設(shè)符合國家法規(guī)政策，符合bj市城市總體規(guī)劃，符合yq新城規(guī)劃，將形成yq新的特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)而提升yq的知名度，創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)yq縣城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時形成bj市獨具特色的建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。第二節(jié) 建議本方案編制的數(shù)據(jù)依據(jù)是項目前期開發(fā)成果及對現(xiàn)狀市政條件的初步咨詢分析，具有一定的不確定性。因此，一級開發(fā)實施單位應(yīng)立即開展以下重點工作：規(guī)劃設(shè)計是項目開展的基礎(chǔ)和前提，應(yīng)立即開展大市政規(guī)劃咨詢、設(shè)計工作，須盡快與相關(guān)部門確定方案。無論是從工作量，還是投資比重以及資金運用與投資效益方面，征地工作是土地一級開發(fā)工作的重點。應(yīng)立即展開調(diào)查摸底工作，為順利展開征地拆除進(jìn)行準(zhǔn)備。方案調(diào)整由于調(diào)查深度所限，本實施方案尚不完善。一級開發(fā)實施單位應(yīng)進(jìn)一步對實施方案進(jìn)行細(xì)化研究，使實施方案成為整個土地一級開發(fā)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性、綱領(lǐng)性文件，從而確保本項目按期、順利地完成開發(fā)建設(shè)工作。附件 本項目地形圖 《yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃設(shè)計說明一、現(xiàn)狀概況l－地理位置本項目位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。向東連接永寧古城，向北三公里同bj旅游風(fēng)景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“偽河”。2一用地環(huán)境周圍自然、地理環(huán)境良好，市政設(shè)施基本完善；教育設(shè)施優(yōu)良，擁有當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)最好的中小學(xué)；外圍主要是以副食品加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和種植磷p組成的綠色產(chǎn)業(yè)；醫(yī)療設(shè)施較為完備；交通便捷，與多條高速、快速路及國道相鄰。3—規(guī)劃范圍以沈家營鎮(zhèn)總體規(guī)劃為依據(jù)，對沈家營鎮(zhèn)中心35公頃的部分進(jìn)行可行性詳細(xì)規(guī)劃。 二、規(guī)劃原則1生態(tài)原則剖析地塊中存在的所有矛盾特點給予解決，挖掘適合于綠色純凈小城鎮(zhèn)的主題創(chuàng)造成分，促使本地區(qū)工作、居住、休閑構(gòu)物為特色的形成趨于完善，塑造人心理和行為上的舒適和安全，創(chuàng)造條件使規(guī)劃區(qū)功能有序和健康運作，強調(diào)自然景觀與地塊環(huán)境設(shè)計有機(jī)結(jié)合，充分利用本地多水的優(yōu)勢創(chuàng)造人工水環(huán)境，調(diào)整林木創(chuàng)造更多的綠色景觀，組織建立商業(yè)金融區(qū)、居住區(qū)、教育和醫(yī)療環(huán)境的整體性及連續(xù)性，體現(xiàn)以人為本與環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會效益的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。2經(jīng)濟(jì)原則在用地布局、建筑和開發(fā)控制等方面充分考慮到經(jīng)濟(jì)性。首先盡可能進(jìn)行合理的總體布局，解決遺留的土地問題，其次在保證生態(tài)、體現(xiàn)鎮(zhèn)中心特點建設(shè)和居住者生活正常展開的前提下，適當(dāng)提高土地利用率，進(jìn)行不同的開發(fā)項目，確保充足的土地收益以更好的進(jìn)一步建設(shè)。為bj西北地區(qū)住房開發(fā)建設(shè)提供用地，滿足城鄉(xiāng)居民消費需要，創(chuàng)造當(dāng)?shù)厝讼鄳?yīng)的就業(yè)機(jī)會，增加地方稅收，帶動本區(qū)域及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3生活原則村鎮(zhèn)開發(fā)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它是作為休閑居住旅游業(yè)發(fā)展的孟要組成部分，是生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的綜合未存墳里，針對不同的消費人群設(shè)立不同的居住模式，使居住區(qū)更能適應(yīng)不同的人群需要。在布局上，采取組團(tuán)式十道路盡端式來布皿住宅區(qū)。北端大型公共綠地為人們提供垂釣、農(nóng)家野怪、休閑娛樂及鄉(xiāng)村園林等場所，使居住區(qū)的人大大增加人與人之間的交流，創(chuàng)造出一個和諧更像家的休閑氛圍，同時結(jié)合文化、商、！奴服務(wù)設(shè)施及綠地，形成一個開放的動態(tài)公共空間節(jié)點，同時保持了住所的私密與寧靜。居住人口的增加將會帶動本區(qū)域及周邊道路、綠化、教育、醫(yī)療和市政等相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施的投入和發(fā)展，人文環(huán)境會得到大幅度的提高和完善，該地區(qū)必將成為投資、居住、旅游、度假、療養(yǎng)、休閑生活理想之地。4可行原則在用地布局中充分考慮建設(shè)的對象和分期滾動開發(fā)，使每一期開發(fā)都安抖湘應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施，既考慮現(xiàn)實的可操作性，又保證整體結(jié)構(gòu)的完整性。三、規(guī)劃結(jié)構(gòu)1鎮(zhèn)區(qū)中心沿延琉公路北側(cè)的兩塊商業(yè)金融公建用地及醫(yī)院用地設(shè)為沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心用地，形成包括娛樂、文化、公益服務(wù)、辦公、商業(yè)和倪飲等多項公共服務(wù)功能的中央會所，對外要形成一個良好的第一印象，對內(nèi)以中心為基點向東北方向沿進(jìn)發(fā)展。2鎮(zhèn)生活區(qū)鎮(zhèn)中心以北，沿八峪公路東側(cè)兩塊居住用地一塊教育用地為沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活區(qū)。針對不同的消費人群，兩塊居住用地采用了不同的單體模式并分別設(shè)為封閉式小區(qū)。3鎮(zhèn)中綠地生活區(qū)以北，沿八峪公路東側(cè)是鎮(zhèn)集中綠地，綠地中心設(shè)一人工湖，圍繞人工湖安排綠色生態(tài)廊道。四、系統(tǒng)設(shè)計l道路系統(tǒng)道路骨架二城市公路＋規(guī)劃道路＋小區(qū)支路；城市公路和規(guī)劃道路環(huán)繞每個功能組團(tuán)形成各個功能地塊的主干道，再分別引出支路通向各個功能組團(tuán)，滿足各功能區(qū)的對外聯(lián)系，保證組團(tuán)內(nèi)部的私密性，避免外部車輛穿行。各功能地塊支路出口盡可能設(shè)在城市次路上，避免設(shè)在城市公路上。2綠化系統(tǒng)盡利用當(dāng)?shù)刈匀坏匦巍⒌孛埠椭参锼茉煺w生態(tài)綠色鎮(zhèn)區(qū)形象。重點加強北部集中綠地民俗公園的個性化設(shè)計；在環(huán)繞人工湖的綠色廊道、休閑廣場設(shè)盆具有當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情的事臺小品，為游人提供慈天俊飲、聚會場所；為本地居民設(shè)置小型運動設(shè)兔住宅區(qū)內(nèi)胡岑嚷李間由綠地分割，室外停車場均設(shè)為株距行距66米樹木的綠化停車場。公建用綠地結(jié)合結(jié)合步行道、人行廣場由外向內(nèi)連續(xù)，形成適宜的景觀空間。3市政系統(tǒng)上水——現(xiàn)己接至紅線外；下水——現(xiàn)已接至紅線外；中水——在項目紅線內(nèi)解決；電力——現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用電可增容后使用；電信一一現(xiàn)已接至紅線外；有線電視——已搜蓋本地區(qū)；熱力——，遠(yuǎn)期將有熱力管線接至紅線外；燃?xì)狻谠诰幼^(qū)內(nèi)設(shè)一儲氣30立方米的液化石油氣供應(yīng)站．遠(yuǎn)期將有燃?xì)夤芫€接至紅線外；雨水——自由抖傲。五、建筑設(shè)計1設(shè)計原則合理的建筑朝向；簡潔的建筑輪廓；立面與體積的合適比例；自然的通風(fēng)系統(tǒng)。2建筑尺度住宅——均36層；公建——24層3建筑形式現(xiàn)代與民俗有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)一的色調(diào)，不過大的體盆，將人與鎮(zhèn)帶入永久的和諧。六、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地——30公頃其中：建設(shè)用地——29公頃城市道路——7公頃總規(guī)劃建設(shè)面積——181248平方米l一公建用地A一一用地面積；9748平方米/建設(shè)面積；5044平方米尹容積率；；21%／綠地率；48%停車位；46輛2—公建用地B一一用地面積；43971平方米／建設(shè)面積；31758平方米／容積率；／建筑密度；26%／綠地率；54%停車位；254輛3—醫(yī)療用地一用地面積：18780平方米/建設(shè)面積；5730平方米/容積率；／建筑密度；9%綠地率；72%停車位；24輛4－教育用地一一用地面積；22071平方米/建設(shè)面積；5347平方米/容積率；／建筑密度；11%/綠地率；46%5—居住用地A——用地面積：68058平方米/建筑面積；86905平方米/容積率；；26%/綠地率；%／戶數(shù)；929戶／停車位；492輛6—居住用地B一一用地面積；80130平方米/建筑面積；46464平方米／容積率；／建筑密度；%綠地率；50%戶數(shù)；207戶/停車位；173輛＊注；總住宅面積（A+B配套5000平方米）=125369平方米/{90M2戶=89858M2（998戶，占70%）；90M2戶=35510M2(138戶，占30%)7—主題公園一一用地面積；43353平方米8—鎮(zhèn)區(qū)綠地——用地面積：3987平方米24 /