【正文】 項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù) 四 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制 五 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 目錄 3 2023/2/7 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開發(fā) ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過） ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》【 京政辦發(fā) 〔 2023〕 16號(hào) 】 ? 《 關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法的通知 》【 市國(guó)土房管出字 [2023]1100號(hào) 】 ? 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》【 京國(guó)土市 【 2023】 540號(hào)文 】 4 2023/2/7 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開發(fā) 定義：按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體 。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 7 2023/2/7 ? 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。 建筑用地?fù)艿囟叮?《 關(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 》【 京發(fā)改 〔 2023〕 1009號(hào) 】 15 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2023年 10月 28日全國(guó)人大通過了 《 中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 》 ， 規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià) 。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位 。 2023年 8月 23日，建設(shè)部 134號(hào)令發(fā)布的 《 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法 》 中再次明確規(guī)定 “ 施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用 ” 。 但具體費(fèi)率 ， 市場(chǎng)浮動(dòng)較大 ， 建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 ? 拆遷補(bǔ)償： 京國(guó)土房管征 [2023]606號(hào) ? 被拆遷房屋重置成新價(jià) ：京國(guó)土房管拆 [2023]808 26 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) ? 1997年 12月 1日 ， 北京市物價(jià)局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的 ， 按補(bǔ)償價(jià)款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi) 。 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 。 這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算 。 40 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 其他 指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目 。 42 2023/2/7 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 45 2023/2/7 （十一）不可預(yù)見費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 （一）工作體系 58 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 內(nèi)部專業(yè)管理體系：是落實(shí)和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計(jì)劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評(píng)，是企業(yè)造價(jià)管理部門的首要核心任務(wù)。必要時(shí)請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)。 成本的管理與控制要結(jié)合項(xiàng)目 、 團(tuán)隊(duì)在實(shí)踐中總結(jié)提高 ， 以達(dá)到降低成本的目的 。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 （二）管理制度及工作流程 64 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 ? 建立 “ 項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “ 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “ 項(xiàng)目合同管理辦法和工作程序 ” ， ? 建立 “ 工程量清單管理辦法和工作程序 ” ， ? 建立 “ 工程計(jì)量支付管理辦法和工作程序 ” ， ? 建立 “ 工程變更管理辦法和工作程序 ” ? 建立 “ 工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序 ” 等 （二）管理制度及工作流程 65 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，尤其是把握好各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。 （一）工作體系 59 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 制度體系：完善的制度體系是項(xiàng)目成本管理實(shí)施順暢、高效的前提和保障。 46 2023/2/7 四、成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù) 。 43 2023/2/7 （九）銷售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值 ，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶 ， 完成土地出讓任務(wù) ， 盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃 、 推廣活動(dòng) ， 和因此發(fā)生的各種廣告 、 宣傳費(fèi)用等 。 污染區(qū)域 ， 還需要環(huán)境整治費(fèi)用 。 38 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后 ，形成了大量的資產(chǎn) ， 而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜 ，例如：道路 、 水 、 電 、 （ 天然 ） 氣 、 熱 、 交通設(shè)施 、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位 ， 產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序 。 33 2023/2/7 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 28 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù) 、 還建方案 ， 套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮修繕 、 保護(hù) 、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算 。 ? 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 2023年深圳地鐵項(xiàng)目中 ，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的 5‰ ， 可見目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的 。北京市可執(zhí)行 市規(guī)發(fā) [2023]761號(hào) 《 關(guān)于開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知 》 中第五條 “ 審查收費(fèi)：在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員