【正文】 率先開(kāi)展的土地整理活動(dòng) ， 可以說(shuō)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的雛形 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 3） 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速 ， 已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的能力 近年來(lái) ， 隨著住房商品化進(jìn)程的不斷加快 ， 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速壯大和發(fā)展 。 于是 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生 。 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快 ， 產(chǎn)生了巨大的土地需求 ， 給城市住房供應(yīng) 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面帶來(lái)巨大的壓力；而城市建設(shè)需要大量的資金 ， 同時(shí)又有很大的風(fēng)險(xiǎn) 。 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是一個(gè)土地所有權(quán) 、 使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)的過(guò)程 。 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國(guó)家 、 企業(yè) (一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) )和經(jīng)濟(jì)個(gè)體 (包含原用地企業(yè) 、 城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 )三者之間的利益關(guān)系 ， 是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái) 。 這就導(dǎo)致了城市建設(shè)的巨大需求與政府有限的財(cái)政能力之間的矛盾 ， 單靠政府的財(cái)政能力難以及時(shí)實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施 、 公共設(shè)施等的完全供給 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 2） 土地儲(chǔ)備制度的建立 ， 為一級(jí)開(kāi)發(fā)提供了制度基礎(chǔ) 我國(guó)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是伴隨著土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的 。 目前 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占總投資的一半以上 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程及方向 第二階段 ， 成長(zhǎng)期 （ 19992023年 ） 這一階段是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)渡階段 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程及方向 第三階段 ， 規(guī)范期 （ 20232023年 ） 在這一階段 ， 為規(guī)范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行為 ， 各地政府結(jié)合自身情況 ， 陸續(xù)出臺(tái)了一些地方性文件 ， 對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的組織實(shí)施 、 合同監(jiān)管 、 項(xiàng)目驗(yàn)收 、 資金管理等方面進(jìn)行了規(guī)定 。 以北京為例 ， 2023年北京土地整理儲(chǔ)備中心融資千億 ， 計(jì)劃 5年內(nèi)將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)收歸政府 ， 開(kāi)發(fā)商將逐漸淡出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) ， 如果這項(xiàng)措施在未來(lái)大規(guī)模推行 ， 必將對(duì)全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)造成巨大沖擊 。 央行“ 121號(hào)文件 ” 明確規(guī)定要 “ 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放 ” ， 使得銀行貸款難度加大； d、 缺少債券 、 股票上市等直接融資渠道 。 因此 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較小 。 這種情況下 ，眾多的房地產(chǎn)一線企業(yè)已紛紛進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) ，多方向拓展開(kāi)發(fā)渠道 。 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式 （ 2） 通過(guò)招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)主體 這種開(kāi)發(fā)模式是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 。 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式 （ 3） 政府直接授權(quán)或委托企業(yè) 由政府或者土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接授權(quán)或委托 ， 選擇信譽(yù)良好 、 實(shí)力強(qiáng) 、 資金雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)作為主體實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ， 由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金 、 辦理前期手續(xù)并組織具體實(shí)施 。 但是 ， 由于國(guó)家對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益回報(bào)并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范 ， 因此目前全國(guó)各地對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式不盡相同 ， 呈現(xiàn)多樣化的格局 ， 現(xiàn)總結(jié)以下六種主要模式： 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式 （ 1） 基本收益 （ 固定收益 ） 如北京 、 石家莊 、 杭州 、 濟(jì)南等城市 ， 在前期投入成本總額的基礎(chǔ)上給予開(kāi)發(fā)商 8%10%的利潤(rùn) 。 我公司與安徽省蚌埠市簽訂的濱湖核心區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議就是采用了上述盈利模式 。 由項(xiàng)目的前期費(fèi)用 、 征地費(fèi)用 、 拆遷費(fèi)用 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 、 管理費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用等構(gòu)成 。 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的作用 （ 2） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)要求投資者具有較強(qiáng)的融資能力 ， 以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求 。 其中除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本外 ， 其它價(jià)格均由政府部門(mén)認(rèn)定 ， 對(duì)土地交易價(jià)格的影響程度較小 。 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （ 3） 拆遷費(fèi)用 包括拆遷評(píng)估 /服務(wù)費(fèi) 、 居民拆遷費(fèi)用 、 企業(yè)拆遷費(fèi)用 、 拆除工程費(fèi)用 、 古樹(shù)及文物維護(hù) /建設(shè)費(fèi)用 、 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)等 。 （ 7） 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 8） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 9） 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 包括土地的招商 、 宣傳 、 推廣費(fèi)用 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （ 10） 管理費(fèi)用 （ 11） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 12） 銷售稅費(fèi) 包括營(yíng)業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 教育費(fèi)附加 /地方教育費(fèi)附加 、 印花稅 （ 13） 所得稅 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 法律政策風(fēng)險(xiǎn) 目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益中 ， 浮動(dòng)收益是開(kāi)發(fā)商從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要利潤(rùn)來(lái)源 。 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 資金風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)由于投資較大 ， 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) ， 開(kāi)發(fā)商靠自有資金很難滿足項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求 ， 存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn) 。 因此 ， 土地一家開(kāi)發(fā)也面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 這就勢(shì)必造成項(xiàng)目用地性質(zhì) 、 規(guī)劃條件等方面的不確定性 ， 如果得不到具體落實(shí) ， 將可能導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)下降甚至失敗 。 一個(gè)值得運(yùn)作的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 需要盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并具備以下條件： 首先 ， 項(xiàng)目必須具備良好的土地升值潛力和合理的利潤(rùn)空間 ， 使得各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)能夠達(dá)到企業(yè)的開(kāi)發(fā)要求； 六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的識(shí)別 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 第二 ， 項(xiàng)目的選擇要符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域城市布局的要求； 第三 ， 選擇政府公信力和履約執(zhí)行力較好的政府合作 ， 確保承諾的優(yōu)惠政策和協(xié)議的各項(xiàng)內(nèi)容能得到切實(shí)執(zhí)行落實(shí) ， 保證資金的及時(shí)回收和利潤(rùn)的兌現(xiàn)； 第四 ， 要準(zhǔn)確把握項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展方向 ， 密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng) 、 土地市場(chǎng)供需狀況和活躍程度 ， 確保項(xiàng)目的土地升值和收益的實(shí)現(xiàn)； 六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的識(shí)別 集團(tuán)市