【正文】 率先開展的土地整理活動 ， 可以說是土地一級開發(fā)的雛形 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)產生的背景 （ 3） 我國房地產企業(yè)發(fā)展迅速 ， 已經具備了承擔土地一級開發(fā)的能力 近年來 ， 隨著住房商品化進程的不斷加快 ， 我國房地產企業(yè)得到了迅速壯大和發(fā)展 。 于是 ， 土地一級開發(fā)應運而生 。 城鎮(zhèn)化進程的加快 ， 產生了巨大的土地需求 ， 給城市住房供應 、 基礎設施建設等方面帶來巨大的壓力；而城市建設需要大量的資金 ， 同時又有很大的風險 。 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的內涵 ? 土地一級開發(fā)是一個土地所有權 、 使用權等權屬的轉移和流動的過程 。 ? 土地一級開發(fā)體現著以土地為載體的國家 、 企業(yè) (一級開發(fā)企業(yè) )和經濟個體 (包含原用地企業(yè) 、 城市居民和農村農業(yè)生產者 )三者之間的利益關系 ， 是三者利益協(xié)調的平臺 。 這就導致了城市建設的巨大需求與政府有限的財政能力之間的矛盾 ， 單靠政府的財政能力難以及時實現城市基礎設施 、 公共設施等的完全供給 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)產生的背景 （ 2） 土地儲備制度的建立 ， 為一級開發(fā)提供了制度基礎 我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產生的 。 目前 ， 房地產開發(fā)企業(yè)完成的房地產開發(fā)投資占總投資的一半以上 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第二階段 ， 成長期 （ 19992023年 ） 這一階段是土地一級開發(fā)的發(fā)展過渡階段 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第三階段 ， 規(guī)范期 （ 20232023年 ） 在這一階段 ， 為規(guī)范土地一級開發(fā)行為 ， 各地政府結合自身情況 ， 陸續(xù)出臺了一些地方性文件 ， 對土地一級開發(fā)的組織實施 、 合同監(jiān)管 、 項目驗收 、 資金管理等方面進行了規(guī)定 。 以北京為例 ， 2023年北京土地整理儲備中心融資千億 ， 計劃 5年內將土地一級開發(fā)權收歸政府 ， 開發(fā)商將逐漸淡出土地一級開發(fā)市場 ， 如果這項措施在未來大規(guī)模推行 ， 必將對全國土地一級開發(fā)市場造成巨大沖擊 。 央行“ 121號文件 ” 明確規(guī)定要 “ 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放 ” ， 使得銀行貸款難度加大； d、 缺少債券 、 股票上市等直接融資渠道 。 因此 ， 土地一級開發(fā)難度相對較小 。 這種情況下 ，眾多的房地產一線企業(yè)已紛紛進入土地一級開發(fā)市場 ，多方向拓展開發(fā)渠道 。 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的開發(fā)模式 （ 2） 通過招標確定開發(fā)主體 這種開發(fā)模式是由土地儲備機構通過招標的方式確定土地一級開發(fā)主體 。 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的開發(fā)模式 （ 3） 政府直接授權或委托企業(yè) 由政府或者土地儲備機構直接授權或委托 ， 選擇信譽良好 、 實力強 、 資金雄厚的開發(fā)企業(yè)作為主體實施土地一級開發(fā) ， 由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金 、 辦理前期手續(xù)并組織具體實施 。 但是 ， 由于國家對于土地一級開發(fā)的收益回報并沒有統(tǒng)一的規(guī)范 ， 因此目前全國各地對于土地一級開發(fā)的盈利模式不盡相同 ， 呈現多樣化的格局 ， 現總結以下六種主要模式： 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的盈利模式 （ 1） 基本收益 （ 固定收益 ） 如北京 、 石家莊 、 杭州 、 濟南等城市 ， 在前期投入成本總額的基礎上給予開發(fā)商 8%10%的利潤 。 我公司與安徽省蚌埠市簽訂的濱湖核心區(qū)一級開發(fā)協(xié)議就是采用了上述盈利模式 。 由項目的前期費用 、 征地費用 、 拆遷費用 、 市政基礎設施建設費用 、 公共配套設施建設費用 、 其他費用 、 開發(fā)期稅費 、 管理費用 、 財務費用等構成 。 四、土地一級開發(fā)成本構成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的作用 （ 2） 土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據 土地一級開發(fā)要求投資者具有較強的融資能力 ， 以保證項目開發(fā)的資金需求 。 其中除土地一級開發(fā)成本外 ， 其它價格均由政府部門認定 ， 對土地交易價格的影響程度較小 。 四、土地一級開發(fā)成本構成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構成 （ 3） 拆遷費用 包括拆遷評估 /服務費 、 居民拆遷費用 、 企業(yè)拆遷費用 、 拆除工程費用 、 古樹及文物維護 /建設費用 、 提前搬家獎勵等 。 （ 7） 開發(fā)期稅費 城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 8） 不可預見費 （ 9） 營銷推廣費用 包括土地的招商 、 宣傳 、 推廣費用 四、土地一級開發(fā)成本構成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構成 （ 10） 管理費用 （ 11） 財務費用 （ 12） 銷售稅費 包括營業(yè)稅 、 城市維護建設稅 、 教育費附加 /地方教育費附加 、 印花稅 （ 13） 所得稅 四、土地一級開發(fā)成本構成 集團市場開發(fā)部 法律政策風險 目前土地一級開發(fā)收益中 ， 浮動收益是開發(fā)商從事土地一級開發(fā)的主要利潤來源 。 五、土地一級開發(fā)成本的風險 集團市場開發(fā)部 資金風險 土地一級由于投資較大 ， 開發(fā)周期較長 ， 開發(fā)商靠自有資金很難滿足項目的開發(fā)要求 ， 存在一定的資金風險 。 因此 ， 土地一家開發(fā)也面臨一定的市場風險 。 這就勢必造成項目用地性質 、 規(guī)劃條件等方面的不確定性 ， 如果得不到具體落實 ， 將可能導致項目利潤下降甚至失敗 。 一個值得運作的土地一級開發(fā)項目 ， 需要盡量規(guī)避風險并具備以下條件： 首先 ， 項目必須具備良好的土地升值潛力和合理的利潤空間 ， 使得各項利潤指標能夠達到企業(yè)的開發(fā)要求； 六、土地一級開發(fā)項目的識別 集團市場開發(fā)部 第二 ， 項目的選擇要符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域城市布局的要求； 第三 ， 選擇政府公信力和履約執(zhí)行力較好的政府合作 ， 確保承諾的優(yōu)惠政策和協(xié)議的各項內容能得到切實執(zhí)行落實 ， 保證資金的及時回收和利潤的兌現； 第四 ， 要準確把握項目所在區(qū)域的經濟和城市發(fā)展方向 ， 密切關注當地房地產市場 、 土地市場供需狀況和活躍程度 ， 確保項目的土地升值和收益的實現； 六、土地一級開發(fā)項目的識別 集團市