【正文】 申請報告程序二：辦理建設項目用地預審與授權(quán)委托的一級開發(fā)項目相同下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同一級開發(fā)項目經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達土地一級開發(fā)批復，雙方簽訂一級開發(fā)合同。按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科所需文件資料：市國土局會同有關部門主要工作內(nèi)容：一級開發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評估單位就土地開發(fā)成本及土地市場價格進行評估或委托專業(yè)審計機構(gòu)進行審計；市國土局組織有關部門對土地一級開發(fā)工作進行驗收；市國土局內(nèi)部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發(fā)成本進行預審；市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。辦理時間：20個工作日程序九：辦理土地一級項目立項核準政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項核準申請）。（3）環(huán)境影響報告書須符合《關于進一步規(guī)范環(huán)境影響評價工作的通知》（環(huán)辦[2002]88號）的要求。建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；規(guī)劃意見書及附圖；避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。程序二：確定一級開發(fā)單位政府主管部門：市國土局、市建委等部門主要工作內(nèi)容：市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構(gòu)實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據(jù)此確定招標條件；下達土地一級開發(fā)批復；簽訂土地一級開發(fā)合同。一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關政府部門。收益：委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。、土地一級開發(fā)一般工作程序本程序根據(jù)《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》并經(jīng)咨詢相關部門后制定，適用于通過招標委托開發(fā)企業(yè)進行一級開發(fā)這一方式（目前尚未開始實施，據(jù)有關人士介紹將于2006年下半年開始啟用）。市園林局監(jiān)督檢查處審查標準：申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號依次排列。辦理時間：20個工作日——辦理避讓古樹名木移植許可政府主管部門：市園林局城市綠化處審查標準：是否屬于因特殊情況必須移植的；古樹名木移植方案是否符合要求；申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規(guī)范、有效；如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；1離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB188712002）和《電磁輻射防護規(guī)定》（GB870288）及其導出標準中的強制性規(guī)定。擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環(huán)境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項目可以提交示意圖）。審查標準：項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構(gòu)編制；項目符合國家法律法規(guī)；項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準和土地利用總體規(guī)劃；項目符合國家宏觀調(diào)控政策；地區(qū)布局合理；主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷；未影響我國經(jīng)濟安全；合理開發(fā)并有效利用了資源；生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護；釘柱測量成果報告書；一級開發(fā)項目立項核準檔；征地補償安置協(xié)議書；一級開發(fā)批復和建設項目用地預審意見；擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；補充耕地位置圖；地質(zhì)災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；建設項目總平面圖或線形工程平面圖；1一書四方案（用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）；1（占）地情況調(diào)查表；1建設擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；1是否占壓礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交）；1土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易政府主管部門：市國土局會同有關部門主要工作內(nèi)容：完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫，依據(jù)年度土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。今后土地供應計劃和儲備開發(fā)計劃完善后，預計此步驟可省去。程序四：辦理建設項目用地預審政府主管部門：擬進行一級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預審申請，經(jīng)同意后，開發(fā)單位再將材料上報到市國土局市場處。第二篇：土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程第一章土地一級開發(fā)流程選地由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。土地開發(fā)方案修改編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。辦理拆遷安置及市政基礎建設在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷市政基礎設施建設等相關手續(xù)。、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應當同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；國家投資的建設項目應當提供有關部門關于建設項目的批準文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應當提供有關批準成立（設置）機構(gòu)的批準文件、營業(yè)執(zhí)照。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環(huán)境保護分析報告、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應當提交的文件。1辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進行招標、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。拆遷人持《建設用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償?shù)?，作價補償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份。1委托進行拆遷工作當房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、簽訂房屋拆遷責任書房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。2移交拆遷檔案資料拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續(xù)。主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門。超過限額的，報省人民政府批準。辦理劃撥用地批準手續(xù)時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設用地批復；市城鎮(zhèn)建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。、土地使用費這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。、防洪工程建設維護管理費防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收?。簩φ饔猛恋?、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。一般宗地評估收費標準為最高限標準。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標準。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標準的200％付給。利潤的計算以稅務部門核準的納稅申報為準。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準但只有地方縣級政府或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。開發(fā)商應把握的土地一級開發(fā)合同中的要點開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。（3）約定政策變化時由政府承擔責任政策變化風險對開發(fā)商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。通常情況下，開發(fā)商應將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責任承擔。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設立公司在投資地進行長時間、持續(xù)性的具體操作。綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應根據(jù)當?shù)卣l(fā)布有關土地一級開發(fā)的相關規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。收益：委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。屬于新增建設用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。程序四：辦理交通評價檔審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；市園林局監(jiān)督檢查處 審查標準：申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號依次排列。辦理時間： 20個工作日——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標準：是否屬于因特殊情況必須移植的；古樹名木移植方案是否符合要求；市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。1地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環(huán)境對本項目的影響；1圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項目保持一定的防護距離；報告書60日、報告表30日、登記表15日。形式審查（1）環(huán)保部門批準的環(huán)境影響評價檔。辦理時間：分局30個工作日，市局30個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）一級開發(fā)項目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆