【正文】 及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛(wèi)星城及重點地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目；（5）上述公建和城市交通設施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具體根據(jù)市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會意見辦理，程序三至九順序可調整。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。屬于新增建設用地的，提交征地（農(nóng)轉用）政府批文及征地結案文件；屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件；有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。本報告主要針對第二種方式，即委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)，包括招標選擇、直接確定和458號文項目三種形式，其中又以招標選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)為主。對于符合458號文的經(jīng)營性項目用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設單位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實施一級開發(fā)的一種特例（短暫階段）。如即將入市交易的北京化工三廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。第一篇：北京土地一級開發(fā)流程程序北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程 目 錄一、土地一級開發(fā)的概念 3二、土地一級開發(fā)的實施方式 3三、土地一級開發(fā)成本和收益 4 四、一級開發(fā)的土地范圍 4 五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 4 六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內容 5七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）6 程序一：確定土地一級開發(fā)項目 6 程序二：確定一級開發(fā)單位 6 程序三：辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序四：辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序六: 辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）9 程序七: 辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見書 10 程序九：辦理土地一級項目開發(fā)項目核準 11 程序十：取得征地批復(實施征地)12 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）13 程序十二：編制市政基礎設施實施方案 14 程序十三：組織驗收，評估土地成本 14 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 14八、授權委托的一級開發(fā)項目程序（參見附圖2）15 程序一：確定土地一級開發(fā)項目 159 程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 16 程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同 16 程序四：辦理建設項目用地預審 16九、符合458號文的一級開發(fā)項目程序（參見附圖3）17 程序一：取得市聯(lián)席會議準許繼續(xù)辦理前期工作的意見 18 程序二：辦理建設項目用地預審 18一、土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發(fā)資質的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。如遠洋山水東區(qū)、銀港項目。三、土地一級開發(fā)成本和收益 成本構成：征地、拆遷補償及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。四、一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉讓土地使用權的；企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉讓劃撥土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權進行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；協(xié)議出讓土地首次轉讓土地使用權的；政府規(guī)定的其他土地使用權交易；委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。規(guī)委主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復工作。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。程序一：確定土地一級開發(fā)項目 政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）主要工作內容：原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請（危改項目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請）；市國土局在進行一級開發(fā)項目建設用地進行預審；市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構編制一級開發(fā)實施方案；市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見。政府主管部門： 市規(guī)委基礎設施處、市交通委員會 主要工作內容：委托市交委認可的專業(yè)咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項目交通量預測、交通評價等內容），提交至市規(guī)委基礎設施處，由市規(guī)委轉至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：北京市園林局古樹名木移植申請書。程序七: 辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）環(huán)境評價文件包括三類：環(huán)境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的項目；環(huán)境影響登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項目；環(huán)境影響報告表，適用于其他項目。能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；1離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB188712002）和《電磁輻射防護規(guī)定》（GB870288）及其導出標準中的強制性規(guī)定。擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環(huán)境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項目可以提交示意圖）。（2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復文件)。辦理時間： 20個工作日程序九：辦理土地一級項目立項核準 政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項核準申請）。政府主管部門：向項目所在區(qū)縣國土分局征地科提出申請，經(jīng)區(qū)縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：申請書；《規(guī)劃意見書》及附圖；一級開發(fā)批復和建設項目用地預審意見；一級開發(fā)項目立項核準文件；拆遷實施方案；安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件；其他材料。納入儲備庫的，由市國土局根據(jù)委托合同和成本審核結果支付相應土地開發(fā)費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設補償費。八、直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項目程序（參見附圖2）當前，土地一級開發(fā)項目招標管理辦法尚未出臺，由企業(yè)實施的一級開發(fā)項目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請，由市綠隔總指揮部提交聯(lián)席會議討論。審查標準：選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體現(xiàn)也可以通過）；建設項目符合國家供地政策；建設單位取得宗地的一級開發(fā)權批復；建設項目及用地標準符合節(jié)約用地原則；占用耕地的補充耕地方案是否可行。九、符合458號文的一級開發(fā)項目程序（參見附圖3）根據(jù)市國土局《關于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其以原建設單位為主體，繼續(xù)完善前期相關批準手續(xù)并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件：（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項目建議書批復或規(guī)劃批準文件,且到2004年8月31日至少有一個文件依然有效的用地；（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項目用地；（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。土地前期開發(fā)申請原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。、確定土地開發(fā)單位土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。未在 經(jīng)濟特區(qū)注冊登記的國內其他公司、企業(yè)、其他組織應當提供上級主管部門的批準文件、營業(yè)執(zhí)照。1主管部門實地勘察 房地產(chǎn)項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、簽訂國有土地使用權出讓合同國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發(fā)建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程一、征用集體土地的拆遷安置 征用集體土地用地申請房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，應當提交建設項目用地申請書，申請書中應包括以下各項主要內容： 申請單位名稱項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，在建設項目用地申請書后應附具以下各項文件、資料：用地單位有關資質證明項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件 土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告 初步設計或者其他有關批準文件 建設項目總平面布置圖占用耕地的，必須提出補充耕地方案建設項目位于地質災害易發(fā)區(qū)的，應當提供地質災害危險性評估報告 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應自申請之日起30 日內擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農(nóng)用地轉用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。確定補償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。、交納各項稅費繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。、辦理農(nóng)轉工工作、農(nóng)轉居工作、辦理超轉人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。地上物作價補償工作拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。、征地結案、申請《建設用地批準書》辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉非辦結證明原件 征地補償協(xié)議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設用地批準書》的申請。釘樁坐標成果通知單。、辦理拆遷申請根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領拆遷許可證： 拆遷申請書；建設項目批準文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責任書。1辦理戶口凍結 1暫停辦理相關事項房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續(xù)。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。2房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決?？辈欤河玫貑挝粠ьI行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位