【正文】 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:59 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。主要包括對(duì)分解后的成本控制目標(biāo)的落實(shí)、關(guān)鍵點(diǎn)的控制、工作效率的提高、項(xiàng)目完成后的后評(píng)價(jià)和效益分析等等，本層面成本管理的特點(diǎn)是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。 也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的 1%計(jì)取 。 這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的情況 ，千差萬(wàn)別 ， 不一而足 ， 須慎重對(duì)待 ， 認(rèn)真估算 。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的另一重要組成部分。 ? 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的 ， 根據(jù) 2023年 5月21日北京市人民政府令第 148號(hào)公布的 《 北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法 》 進(jìn)行補(bǔ)償安置 。 ” 1997年 12月 1日北京市物價(jià)局發(fā)布了 京價(jià) (房 )字 (1997)第 398號(hào)文件 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi) 、 土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià) ， 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。 → 2023年 6月 ， 為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi) ， 中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究 ， 制定并發(fā)布了《 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見 》 ， 作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù) 。政府或土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。 該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析 ， 包括編制環(huán)境影響報(bào)告書 （ 含大綱 ） 、 環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書 （ 含大綱 ） 、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ， 可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù) 。北京市可執(zhí)行 市規(guī)發(fā) [2023]761號(hào) 《 關(guān)于開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知 》 中第五條 “ 審查收費(fèi)：在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 計(jì)價(jià)格 (1999)1283號(hào)文件中 《 工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 》 執(zhí)行。 ? 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 33 2023/2/7 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 污染區(qū)域 ， 還需要環(huán)境整治費(fèi)用 。 46 2023/2/7 四、成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù) 。 （二）管理制度及工作流程 64 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 ? 建立 “ 項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “ 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “ 項(xiàng)目合同管理辦法和工作程序 ” ， ? 建立 “ 工程量清單管理辦法和工作程序 ” ， ? 建立 “ 工程計(jì)量支付管理辦法和工作程序 ” ， ? 建立 “ 工程變更管理辦法和工作程序 ” ? 建立 “ 工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序 ” 等 （二）管理制度及工作流程 65 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，尤其是把握好各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1楚塞三湘接，荊門九派通。 成本的管理與控制要結(jié)合項(xiàng)目 、 團(tuán)隊(duì)在實(shí)踐中總結(jié)提高 ， 以達(dá)到降低成本的目的 。 （一）工作體系 58 2023/2/7 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 內(nèi)部專業(yè)管理體系：是落實(shí)和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計(jì)劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評(píng)，是企業(yè)造價(jià)管理部門的首要核心任務(wù)。 42 2023/2/7 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算 。 ? 拆遷補(bǔ)償： 京國(guó)土房管征 [2023]606號(hào) ? 被拆遷房屋重置成新價(jià) ：京國(guó)土房管拆 [2023]808 26 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) ? 1997年 12月 1日 ， 北京市物價(jià)局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的 ， 按補(bǔ)償價(jià)款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi) 。 但具體費(fèi)率 ， 市場(chǎng)浮動(dòng)較大 ， 建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保 。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位 。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 成本測(cè)算 北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司 二零零六年七月 2 2023/2/7 一 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念 、 作用 二 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 三 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù) 四 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制 五 、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 目錄 3 2023/2/7 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開發(fā) ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過） ? 《 中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》【 京政辦發(fā) 〔 2023〕 16號(hào) 】 ? 《 關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法的通知 》【 市國(guó)土房管出字 [2023]1100號(hào) 】 ? 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》【 京國(guó)土市 【 2023】 540號(hào)文 】 4 2023/2/7 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開發(fā) 定義：按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體 。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 9 2023/2/7 ? 是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱 “ 七通一平）（或 “ 五通一平 ” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 17 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2023年 1月 1日 起施行 、 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令 （ 第 323號(hào) ） 公布的 《 地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定：新建 、 擴(kuò)建 、 改建建設(shè)工程 ， 依照