【正文】 擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的 ， 開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。 污染區(qū)域 ， 還需要環(huán)境整治費(fèi)用 。 39 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作完成后 ， 由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行公正 、 客觀的評(píng)價(jià) 。 38 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后 ，形成了大量的資產(chǎn) ， 而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜 ，例如：道路 、 水 、 電 、 （ 天然 ） 氣 、 熱 、 交通設(shè)施 、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位 ， 產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序 。 36 2023/2/7 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 竣工圖編制費(fèi) 2023年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 [2023]中 《 工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》：編制工程施工圖預(yù)算的 ， 按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的 10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的 ， 按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的 8%收取竣工圖編制費(fèi) 。 33 2023/2/7 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。 28 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 根據(jù)古樹(shù)保護(hù)方案和文物古建的修護(hù) 、 還建方案 ， 套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮修繕 、 保護(hù) 、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算 。 城市房屋： ? 根據(jù) 2023年 11月 1日 北京市政府令第 87號(hào)公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 ? 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi) 。 2023年深圳地鐵項(xiàng)目中 ，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的 5‰ ， 可見(jiàn)目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的 。 ” 。北京市可執(zhí)行 市規(guī)發(fā) [2023]761號(hào) 《 關(guān)于開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知 》 中第五條 “ 審查收費(fèi)：在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 計(jì)價(jià)格 (1999)1283號(hào)文件中 《 工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 》 執(zhí)行。 19 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù) 2023年 1月 7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 [2023]10號(hào)文發(fā)布的 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。 目前 ， 全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定 ， 北京市的工程可依據(jù)原 北京市物價(jià)局 2023年 9月 18日京價(jià) (收 )字 [2023]361號(hào)文件《 關(guān)于地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函 》 的規(guī)定進(jìn)行核算 。 但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定 ， 實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商 （ 目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在 ～ 2元 /平米不等 ） 。 該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析 ， 包括編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū) （ 含大綱 ） 、 環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書(shū) （ 含大綱 ） 、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ， 可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù) 。 14 2023/2/7 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程勘察 、 測(cè)繪 、 定樁費(fèi)用 2023年 1月 7日國(guó)家計(jì)委 、 建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 [2023]10號(hào)文發(fā)布了 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 ， 從 2023年 3月 1日起執(zhí)行 。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。土地一級(jí)開(kāi)成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。如果土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本超過(guò)投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 5 2023/2/7 一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本 “ 540號(hào)文 ” 中： “ 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本 ” 《 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表 》 ：一級(jí)開(kāi)發(fā)投資總額 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用 。獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體，再根據(jù) “ 政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作 ” 的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，提供土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。政府或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問(wèn)題。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。不同階段的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過(guò)前一次估算的幅度。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。 → 2023年 6月 ， 為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi) ， 中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究 ， 制定并發(fā)布了《 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ， 作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù) 。 隨后 ， 國(guó)家計(jì)委 、 國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了 《 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 計(jì)價(jià)格 ［ 2023］ 125號(hào) ） 。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì) 。 地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后 ，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告 。 ” 1997年 12月 1日北京市物價(jià)局發(fā)布了 京價(jià) (房 )字 (1997)第 398號(hào)文件 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi) 、 土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià) ， 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。 其中 ， 工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題和滲漏問(wèn)題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障 。 但 2023年 11月中旬進(jìn)行的北京地鐵 10號(hào)線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是 5‰ 左右 。 ? 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的 ， 根據(jù) 2023年 5月21日北京市人民政府令第 148號(hào)公布的 《 北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法 》 進(jìn)行補(bǔ)償安置 。其他土地附著物包括房屋 、 水井 、 道路 、 管線 、 水渠等建筑物 、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等 。 24 2023/2/7 （二）征地、拆遷費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)