【文章內(nèi)容簡介】 行性價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造提升：本土地價值最大化驗證：價值是否具有競爭力再驗證：價值能否成功實現(xiàn)目標市場模式選擇2023/3/19u41第 41 頁價值提升理論u提升價值：通過引入高價值客戶提升項目與地塊價值。u尋找價值：通過市場細分尋找巨大的未被滿足的需求。u凸顯價值：突出供應客戶較為敏感的訴求。u預支價值：運用營銷矩陣在時效上區(qū)分價值。u發(fā)現(xiàn)價值：發(fā)現(xiàn)并提取市場上現(xiàn)存價值。2023/3/19u42第 42 頁競爭力理論u五力模型 ——所有項目的定位，都將面對來自五個方面的競爭u三大競爭策略 ——成本優(yōu)勢策略、差異化策略、集中化策略，項目的成功取決于是否具備其中一項或更多的競爭優(yōu)勢u安索夫模型 ——新產(chǎn)品、新市場或者是兩者的組合，是形成競爭力的方向u目標市場模式選擇 —— 確定最佳的目標市場2023/3/19u43第 43 頁五力模型2023/3/19u44第 44 頁 該模型證明：組合策略優(yōu)越于其他三種策略，并促成市場戰(zhàn)略最優(yōu)化。因此，走組合策略的道路，發(fā)現(xiàn)新市場，創(chuàng)造新產(chǎn)品，從而滿足新市場適合于本項目的定位思路。安索夫模型2023/3/19u45第 45 頁u 密集單一模式 —— 方向性明確，但產(chǎn)品差異化策略難以發(fā)揮u 市場專門化模式 —— 增加項目收益點，但區(qū)域市場難以支撐u 選擇性專門化模式 —— 滿足多層次客戶需求，但操作難度較大u 產(chǎn)品專門化模式 —— 滿足單一客戶群的不同需求u 全面進入模式 —— 全面覆蓋模式，需要一定的開發(fā)實力目標市場模式選擇2023/3/19u46第 46 頁目標市場模式選擇 M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3 M1 M2 M3M1 M2 M3 M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集單一市場 產(chǎn)品專門化 市場專門化 全面進入 選擇性專門化 P=產(chǎn)品 \需求M=市場 \客群2023/3/19u47第 47 頁如何保證商業(yè)區(qū)各種產(chǎn)品的最佳配置？明星 —— ？？？ 問題 —— ？？？金牛 —— ？？？ 瘦狗 —— ？？？市場份額高高低低市場增長2023/3/19u48第 48 頁可行性分析方法論u市場可行性 ——分析項目開發(fā)主題、功能配比、開發(fā)規(guī)模在市場方面的可行性；u經(jīng)濟可行性 ——分析項目開發(fā)主題、功能配比、開發(fā)規(guī)模等在經(jīng)濟方面的可行性；u操作可行性 ——分析項目開發(fā)主題、功能配比、開發(fā)規(guī)模等在操作方面的可行性，是否可以按照既定的策略實施并達到目標。2023/3/1949第 49 頁世界城市發(fā)展的四個階段 城市化 郊區(qū)化 同核城市新都市主義追求品質(zhì) 。交通便利 。人氣夠旺 。身份象征親近自然；空間開闊；低人口密度道路通暢由于交通及配套問題，許多人重新回到城市，要求城市具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具備城市的生活品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個城市群2023/3/19u50第 50 頁產(chǎn)業(yè)同核的構建產(chǎn)業(yè)核研發(fā)生產(chǎn)技術交流會議 /培訓物流配套服務員工居住商務活動2023/3/19u51第 51 頁城市同核的構建產(chǎn)業(yè)核研發(fā)生產(chǎn)技術交流會議商務配套員工居住培訓城市核居住區(qū)酒店市政配套設施娛樂休閑設施醫(yī)院學校產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)2023/3/19u52第 52 頁內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊2023/3/19u53第 53 頁項目操作思路土地價值及產(chǎn)品價值最大化功能定位和組合產(chǎn)品規(guī)劃設計開發(fā)策略和模式思源方法論政府預期開發(fā)目標理解 市場環(huán)境分析營銷推廣策略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟測算2023/3/19u54第 54 頁本案可選的開發(fā)模式建議定向開發(fā)定向開發(fā)鎖定特定客戶實施土地開發(fā)。如對于特色地塊，可以結合地塊自身特點進行有針對性的開發(fā)。自我開發(fā)自我開發(fā)對于投資價值較高的部分，可以由集團下屬或關聯(lián)的企業(yè)進行投資開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)與戰(zhàn)略合作機構合作開發(fā)。如與房地產(chǎn)投資基金、專業(yè)酒店投資基金等進行合作。出讓土地出讓土地由二級土地開發(fā)商根據(jù)用地性質(zhì)意見書，進行開發(fā)建設并制定后期營銷策略。2023/3/19u55第 55 頁提升本案城市價值的思路流程本案不同于普通房地產(chǎn)項目，涉及面廣，操作復雜，需要把握好以上提升土地價值的關鍵節(jié)點，對每一步進行深入研究和策劃，方能保證項目的開發(fā)達到預期效果！功能定位 合理組合 規(guī)劃創(chuàng)新 開發(fā)模式價值提升操作保障引進產(chǎn)業(yè)形成集聚功能組合優(yōu)化價值打造特色形成競爭力模式組合實現(xiàn)價值操作進度引導市場形成勢頭2023/3/19u56第 56 頁第一階段 宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問第二階段 本案市場定位和產(chǎn)品定位顧問第三階段 本案規(guī)劃設計顧問第四階段 本案開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問第五階段 本案融資方案及經(jīng)濟測算顧問第六階段 本案營銷策略顧問思源計劃針對本案的具體策劃顧問合作內(nèi)容架構2023/3/19u57第 57 頁第一階段 宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問1 本體開發(fā)條件和開發(fā)目標研究1. 本案開發(fā)目標研究2. 本案開發(fā)限制條件研究3. 地塊內(nèi)部開發(fā)環(huán)境研究4. 地塊周邊開發(fā)環(huán)境研究5. 本案區(qū)域政府規(guī)劃研究2 土地一級開發(fā)政策和片區(qū)建設政策研究1. 國內(nèi)北京、上海等重點城市土地一級開發(fā)政策研究；2. 國內(nèi)片區(qū)試點建設政策研究；3. 土地一級開發(fā)流程和操作要點研究；4. 土地一級開發(fā)和片區(qū)建設政策對本案的影響。2023/3/19u58第 58 頁第一階段 宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問三、宏觀和區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)環(huán)境研究1. 天津市宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況研究2. 河北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況研究3. 周邊相鄰區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況研究（北辰區(qū)、東麗區(qū)、紅橋區(qū)等）四、天津城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展專項研究1. 天津市、北辰區(qū)、東麗區(qū)、紅橋區(qū)、新開河沿線近期和遠期城市規(guī)劃，對本案的影響；2. 天津市及本案周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃和發(fā)展情況，與本案的關聯(lián)影響；3. 本案可形