【文章內容簡介】 施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。2移交拆遷檔案資料拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續(xù)。2房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。2強制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置 國有土地使用權劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書，屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復。規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；建設項目資金來源證明；建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質批準證書。主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權劃撥應當堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。國有土地使用權劃撥用于非農業(yè)建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質批準證書。取得劃撥用地批準劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》后15 日內，應將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設用地批復、《城鎮(zhèn)建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準手續(xù)時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設用地批復；市城鎮(zhèn)建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。第三章 相關稅費、地價款（土地出讓金）地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設基金）；新增建設用地有償使用。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權受讓人合同生效之日起10日內支付土地使用權出讓金、余額應當在90 日內付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于天調整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。、防洪工程建設維護管理費防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收?。簩φ饔猛恋亍⑼恋厥褂脵喑鲎尩膯挝缓蛡€人，以建設用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。對使用土地從事非農業(yè)生產的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。土地閑置費按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的知》(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權屬調查、地籍測繪費 城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標準收取。經省人民政府批準，經濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費根據(jù)國家計委國家土地局《關于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執(zhí)行。一般宗地評估收費標準為最高限標準。出讓土地預訂金根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權出讓合同生效之日起10 天內繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內付清，所付定金可抵充地價款。征地管理費、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產值省范圍內征收農民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產值標準》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產值標準表》標準收取。、青苗及樹木補償費在 省范圍內依法征收農民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補償標準》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產權人協(xié)商確定。《征地青苗及地上附著物補償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償?shù)?，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準，取得產權人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。1地上物補償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標準》規(guī)定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準。、新菜田開發(fā)建設基金新菜地開發(fā)建設基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。1耕地占用稅國有農場（含縣、市、自治縣管的農、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執(zhí)行。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：房屋拆遷補償費貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規(guī)范和有關規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。、搬家補助費根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標準，付給搬家補助費。提前搬家獎勵費提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標準。、臨時安置補助費（周轉費）臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標準的200％付給。、停產停業(yè)綜合補助費對因征收非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，應當給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務部門核準的納稅申報為準。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準的營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務費房屋拆遷服務費，由承擔拆遷服務的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應注意的法律問題項目合法性問題對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風險，因此，開發(fā)商應重視項目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實踐中，有些地方政府急于進行城市建設，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風險。（2）立項文件的合法性開發(fā)商在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經有審批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經省級政府批準但只有地方縣級政府或經濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性開發(fā)商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經批準，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產業(yè)指導目錄》等相關外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。簽約程序問題綜合分析各地有關土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應建議地方政府按照規(guī)定通過招標形式簽約。當然，由于有關土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發(fā)合同無效。開發(fā)商應把握的土地一級開發(fā)合同中的要點開發(fā)商簽訂一份內容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發(fā)商應要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發(fā)商只負責承擔相關費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據(jù)實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進展逐步據(jù)實支出費用。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當?shù)馁M用承擔方式。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。（3）約定政策變化時由政府承擔責任政策變化風險對開發(fā)商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調整或被撤。對于該等風險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經政府審核確認，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔該等費用。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。B．按比例分配收益：開發(fā)