北京市大興新城北區(qū)2地塊土地一級開發(fā)實施方案(編輯修改稿)
2025-09-01 23:39 本頁面
【文章內容簡介】 新城北區(qū)目前累計完成工程投資25229萬元，根據北區(qū)待建基礎設施項目設計概算，預計完成北區(qū)基礎設施后續(xù)建設工作還需投資8050萬元，則新城北區(qū)土地一級開發(fā)市政建設費用為33279萬元，其中，市政工程建設費（含道路建設、管線建設、管護費、改造費等）28935萬元，水利工程建設費1861萬元，綠化建設費2483萬元（含街頭綠地、防護綠地等）。新城北區(qū)市政工程建設成本測算表序號工程名稱工程數量造價(萬元)備注1市政道路及管線工程建設費1192450m228935含道路、管線、管護、改造工程2綠化工程建設費309166m22483 3水利工程建設費1861 合計33279 道路及配套管線工程投資新城北區(qū)內共涉及六橫八縱14條市政道路，截止到目前，已完成道路及配套管線工程投資約22285萬元，后續(xù)建設工作預計將發(fā)生約6650萬元，則新城北區(qū)道路及配套管線工程總投資為28935萬元，詳見下表：新城北區(qū)城市道路及配套管線工程投資明細表工程名稱已結算未完部分合計投資（元）道路面積工程投資（元）預估投資（元）（平方米）北興路 32,104, 32,104, 156, 后高路 17,186, 17,186, 73, 金星路 36,139, 36,139, 157, 前高路 12,380, 138, 12,518, 68, 雙高路 16,242, 950, 17,192, 94, 西旺路 34,950, 7,293, 42,243, 98, 興豐大街 9,099, 8,338, 17,437, 70, 興華路 23,537, 23,537, 144, 興盛路 4,572, 4,572, 43, 興業(yè)路 25,993, 25,993, 107, 興和大街 10,645, 4,686, 15,331, 55, 興泰路 3,687, 3,687, 18, 北程莊南路 5,478, 5,478, 21, 輔高路 10,227, 10,227, 39, 康莊路 44, 市政設施管護費 10,700, 10,700, 市政設施改造費 15,000, 15,000, 小 計 222,850, 66,498, 289,349, 1,192, 綠化工程投資新城北區(qū)綠化工程投資主要包括西旺路防護林、北興路綠化帶、街頭防護綠地等項目投資，預計總投資為2483萬元。詳見下表：新城北區(qū)綠化工程投資費用明細表序號項目名稱單價（元/平方米）占地面積（平方米）合價（元）121地塊綠化96,9,683,2西旺路防護林67,4,051,3北興路綠化帶49,3,455,4街頭防護綠地95,7,636,合 計309,24,825,水利工程投資新城北區(qū)水利工程投資主要包括：河道、閘、橋梁等工程建設投資。水利工程投資約為1861萬元，除興豐橋外其他工程均已完工，具體情況見下表：新城北區(qū)水利工程投資明細表序號項目名稱工程造價（元）1減 河18,608,2其中：各種內容投資分解3西旺橋建設的補償151,4李營閘及配套管理用房3,070,5西旺橋委托建設1,700,6興業(yè)橋建設1,800,7興盛橋建設1,080,8興和橋建設1,450,9減河疏挖2,050,10興華橋建設2,300,11涵洞建設700,12金星橋建設2,000,13興豐橋2,000,14其他投資307,三、2地塊市政建設費自2000年開始建設至今，新城北區(qū)開發(fā)是以一個整體項目進行的，市政工程建設已完成規(guī)劃總工程量的80%。所發(fā)生的工程建設費用應以新城北區(qū)內可轉讓經營性用地建筑面積的比例進行統(tǒng)一分攤。新城北區(qū)共有可轉讓經營性項目建筑面積為3321450平方米，2地塊經營性項目建筑面積為186522平方米，則2地塊應分攤市政工程建設費為1869萬元。（33279萬元247。3321450平方米）186522平方米=1869萬元四、市政建設測算的相關說明市政工程建設費中已含規(guī)劃市政基礎設施在規(guī)劃區(qū)外管線源頭工程費。按照市政先行的原則，首先完成市政設施所涉及的征地拆遷工作，然后進行市政基礎設施建設，上述費用已包含在第三章和第四章的征地拆遷費用中。第六章 項目總投資估算一、土地一級開發(fā)總成本估算2地塊項目總投資為7513萬元。其中，直接成本6260萬元，間接成本1253萬元。土地一級開發(fā)成本估算表序號費用名稱投資額（萬元）每畝成本（萬元/畝）各項成本占總成本比例備注1征地補償費368758%黃村鎮(zhèn)土地補償費、安置補助費、青苗補償費及地上物補償費（非住宅）及西紅門鎮(zhèn)土地補償費、安置補助費2青苗補償費449西紅門鎮(zhèn)青苗補償及地上物補償費（非住宅）3征地稅費255含耕地占用稅、復墾費、防洪費、超轉安置費4拆遷補償費027%無民宅、集體企業(yè)、國有企業(yè)拆遷補償5市政建設費1869市政道路、管線、綠化的建設費6前期費125含可研、環(huán)評、交評編制費，場地平整費等7財務費63015%見現金流量表8不可預見費351取17之和的5%9管理費147取18之和的2%合計7513100%經營性用地的土地開發(fā)成本751356不含土地出讓金二、土地成本分析由上述測算可以看出，本項目土地一級開發(fā)總成本為7513萬元，折合可上市交易土地成本為56萬元/畝，折合項目總建筑面積單方成本為403元/平方米，出讓金以150元/平方米計算，折合樓面熟地價為553元/平方米。三、基準地價參照分析根據《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政（2002）32號令）中頒布的北京市基準地價表，新城北區(qū)為六級地，住宅基準地價（樓面熟地價）為1060元/平方米1820元/平方米。本項目用地的樓面熟地價為553元/平方米，比基準地價低。第七章 土地出讓計劃一、土地供應量按照規(guī)劃要求，依據2地塊勘測定界成果及成果圖，（），（）。該項目用地東側、北側和南側的城市道路及配套管線工程均已實施完畢，已具備較成熟的上市交易條件
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